Como comprar um lote em Inhapim sem cair em armadilha: o checklist dos documentos
Por Euder Carreiro Negócios Imobiliários ·
Antes de dar qualquer sinal por um lote, confira estes documentos. É aqui que se evita comprar um problema — e pagar por ele.
Comprar um lote é, para muita gente, o primeiro passo da casa própria. Para outros, é investimento. Nos dois casos, o risco é o mesmo: pagar por um terreno que tem problema na documentação — e só descobrir depois, na hora de escriturar, financiar ou construir.
A boa notícia é que quase todo problema aparece nos papéis antes da compra. Este é o checklist que usamos na Euder Carreiro Negócios Imobiliários antes de qualquer proposta de lote em Inhapim e região.
1 Matrícula atualizada do lote
A matrícula é a "certidão de nascimento" do imóvel. Ela fica no Cartório de Registro de Imóveis e mostra quem é o dono, o tamanho, as confrontações e tudo o que pesa sobre o lote.
Peça uma certidão de matrícula recente — os cartórios de notas costumam exigir, para a escritura, certidão emitida há no máximo 30 dias. Confira:
- se o nome do vendedor é o mesmo que está na matrícula;
- se há ônus: hipoteca, penhora, usufruto, alienação fiduciária ou outra restrição;
- se a área e as medidas batem com o que está sendo vendido.
Por que isso importa: pela lei, quem compra só vira dono quando a escritura é registrada na matrícula (Código Civil, art. 1.245). Sem registro, para todos os efeitos o vendedor continua sendo o proprietário.
2 O lote está em loteamento aprovado e registrado?
Todo loteamento precisa ser aprovado pela prefeitura e registrado no Cartório de Registro de Imóveis (Lei 6.766/1979). Lote de loteamento irregular pode não ter matrícula própria, não aceita financiamento e pode ter dificuldade até para obter alvará de construção.
Na prática: se o lote não tem matrícula individual, acenda o sinal amarelo e peça explicação antes de seguir.
3 Certidões do vendedor
Um lote com a matrícula limpa ainda pode ter problema se o vendedor tiver dívidas que alcancem o imóvel. Antes de fechar, peça as certidões em nome de quem vende:
- distribuição cível da Justiça Estadual (TJMG);
- Justiça Federal;
- Justiça do Trabalho (CNDT);
- protestos;
- débitos federais (Receita Federal).
Se o vendedor for casado, o cônjuge normalmente também precisa assinar a venda (Código Civil, art. 1.647). Vale conferir o estado civil logo no começo.
4 IPTU em dia
Débitos de IPTU acompanham o imóvel: se o vendedor deixou de pagar, a dívida passa para quem compra (Código Tributário Nacional, art. 130). Peça a certidão negativa de débitos municipais do lote na Prefeitura antes de assinar.
5 Metragem, frente e confrontações
Confira no terreno o que está escrito na matrícula: área total, medida de frente e de fundos e com quem o lote faz divisa. Diferença de metragem é mais comum do que parece e muda o preço justo do lote.
Atenção também a lotes às margens de rodovias e de córregos: nesses casos pode haver faixas onde não se pode construir. É uma pergunta a fazer antes, não depois.
6 Contrato de gaveta não é escritura
Muita venda de lote no interior ainda acontece por "contrato de gaveta" — um contrato particular, sem escritura e sem registro. Ele pode até valer entre as partes, mas não transfere a propriedade: o lote continua no nome do vendedor e sujeito às dívidas dele.
Para imóveis acima de 30 salários mínimos, a lei exige escritura pública (Código Civil, art. 108). E sem escritura registrada, também não há financiamento bancário.
7 ITBI, escritura e registro: os custos além do preço
Além do valor do lote, a compra tem três custos principais:
- ITBI — imposto municipal pago à Prefeitura antes da escritura. A alíquota é definida por lei de cada município; confira na Prefeitura de Inhapim.
- Escritura — feita no Cartório de Notas.
- Registro — feito no Cartório de Registro de Imóveis, na matrícula do lote.
Coloque esses valores na conta desde o início para não ter surpresa no fechamento.
Resumo do checklist
| O que conferir | Onde |
|---|---|
| Matrícula recente, sem ônus | Cartório de Registro de Imóveis |
| Loteamento aprovado e registrado | Prefeitura e Cartório de Registro de Imóveis |
| Certidões do vendedor | Tribunais, cartório de protesto e Receita Federal |
| IPTU em dia | Prefeitura |
| Metragem e confrontações | Matrícula e o próprio terreno |
| Escritura e registro | Cartório de Notas e Cartório de Registro de Imóveis |
Compre com segurança
Não precisa decorar tudo isso. Antes de qualquer proposta, a equipe da Euder Carreiro Negócios Imobiliários confere a documentação do lote com você, compara o preço com negócios reais da região e acompanha cada etapa até a escritura.
Veja os lotes à venda em Inhapim ou chame a gente no WhatsApp (33) 99935-1428.
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