Contrato de gaveta: por que ele não garante o imóvel e como regularizar
Por Euder Carreiro, Especialista Imobiliário (CRECI-MG 54599) ·
Muita gente em Inhapim e região tem imóvel só no contrato de gaveta. Entenda o risco e os caminhos para colocar o imóvel no seu nome.
"Comprei, paguei e está tudo no contrato." Essa frase é muito comum no interior, e é justamente aí que mora o risco. O chamado contrato de gaveta é um contrato particular de compra e venda que nunca virou escritura nem foi registrado no cartório. Ele até vale entre quem comprou e quem vendeu, mas, para a lei, o imóvel continua sendo de outra pessoa.
Neste artigo você entende por que isso acontece, quais problemas o contrato de gaveta pode trazer e quais são os caminhos para regularizar o imóvel.
Em poucas palavras:
- Contrato de gaveta não transfere a propriedade: só a escritura registrada na matrícula faz de você o dono.
- Os riscos incluem penhora por dívida do vendedor, inventário, venda para duas pessoas e falta de financiamento.
- Dá para regularizar por escritura com o vendedor, adjudicação compulsória (inclusive em cartório) ou usucapião.
Por que o contrato de gaveta não garante o imóvel?
No Brasil, quem compra um imóvel só passa a ser dono quando o título de transferência é registrado na matrícula, no Cartório de Registro de Imóveis (Código Civil, arts. 1.227 e 1.245). Enquanto isso não acontece, o vendedor continua sendo o proprietário para todos os efeitos.
Além disso, para imóveis de valor acima de 30 salários mínimos, a lei exige escritura pública, feita em Cartório de Notas (Código Civil, art. 108). O contrato particular, sozinho, não cumpre essa exigência.
Resumo: contrato de gaveta prova que houve um negócio. Escritura registrada prova que você é o dono.
Os riscos mais comuns
Quem fica só com o contrato de gaveta está exposto a situações que fogem do seu controle:
- Dívidas do vendedor: como o imóvel ainda está no nome dele, pode ser penhorado por dívidas que não são suas. O comprador consegue se defender na Justiça, mas precisa provar a compra e a posse, com custo e demora.
- Morte do vendedor: o imóvel entra no inventário dele, e você passa a depender dos herdeiros para escriturar.
- Venda para duas pessoas: se o vendedor vender de novo e o outro comprador registrar primeiro, a disputa fica muito mais difícil.
- Vendedor casado: a venda de imóvel costuma exigir a assinatura do cônjuge (Código Civil, art. 1.647). Sem ela, o negócio pode ser questionado.
- Sem financiamento e sem venda segura: banco não financia imóvel sem matrícula regular no nome de quem vende. E, na hora de você vender, o comprador vai enfrentar o mesmo problema.
O que protege quem tem contrato de gaveta
Nem tudo está perdido. A Justiça reconhece direitos a quem comprou e pagou:
- Quem tem a posse do imóvel com base em contrato de compra, mesmo sem registro, pode se defender de uma penhora por dívida do vendedor (Súmula 84 do STJ).
- O direito de exigir a transferência do imóvel não depende de o contrato ter sido registrado (Súmula 239 do STJ).
Ou seja: o contrato é uma prova importante. Guarde o original, os recibos e os comprovantes de pagamento.
Como regularizar um imóvel com contrato de gaveta
O caminho certo depende da situação. Estes são os três mais comuns:
1. Escritura e registro com o vendedor
É o caminho mais simples e mais rápido: localizar o vendedor (ou os herdeiros, se ele já faleceu), fazer a escritura no Cartório de Notas e registrá-la na matrícula. Antes, é preciso pagar o ITBI na Prefeitura. Se houve uma sequência de contratos de gaveta, cada transferência da cadeia precisa ser analisada.
2. Adjudicação compulsória
Quando o vendedor não quer, não pode ou não é encontrado para assinar a escritura, o comprador que pagou pode pedir a adjudicação compulsória: o reconhecimento da transferência mesmo sem a assinatura dele.
Desde a Lei 14.382/2022, esse pedido também pode ser feito direto no Cartório de Registro de Imóveis, sem processo judicial (Lei 6.015/1973, art. 216-B). Para isso, é preciso ter o contrato, a prova de que o vendedor foi notificado e não fez a escritura em 15 dias, e uma ata notarial feita em Cartório de Notas com a prova do pagamento. O pedido é feito com advogado.
3. Usucapião
Quando o contrato se perdeu, a cadeia de vendas é longa demais ou não há como provar o pagamento, a saída pode ser a usucapião: a aquisição da propriedade pela posse prolongada, mansa e pacífica. Os prazos variam conforme o caso (Código Civil, arts. 1.238 a 1.242). A usucapião também pode ser pedida em cartório, quando não há conflito (Lei 6.015/1973, art. 216-A).
Antes de comprar: fuja do contrato de gaveta
Se você ainda vai comprar, o melhor é não entrar nessa situação. Antes de pagar, confira a matrícula atualizada, as certidões do vendedor e se ele é mesmo o dono registrado. Combine desde o início que o pagamento vai terminar com escritura e registro. Veja o nosso checklist para comprar lote em Inhapim: os cuidados valem para qualquer imóvel.
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Este artigo tem caráter informativo e não substitui a orientação de um advogado para o seu caso.
Perguntas frequentes
Contrato de gaveta tem validade?
Tem validade entre quem comprou e quem vendeu e serve como prova do negócio. Mas não transfere a propriedade: o imóvel só passa a ser seu com a escritura registrada na matrícula.
Dá para vender um imóvel que tenho só no contrato de gaveta?
Dá para ceder o contrato, mas o novo comprador herda o mesmo problema e não consegue financiamento. O mais seguro é regularizar antes de vender.
Quem paga o ITBI na regularização?
Em regra, quem compra. O valor e as regras são definidos por lei de cada município; em Inhapim, a informação é dada pela Prefeitura.
Preciso de advogado para regularizar?
Para a escritura com o vendedor, não necessariamente. Para adjudicação compulsória e usucapião, sim, inclusive quando feitas em cartório.
Quanto tempo leva a usucapião?
Depende do tipo de usucapião e do imóvel. Na maioria dos casos, a lei exige de 5 a 15 anos de posse, e o procedimento em cartório ou na Justiça ainda leva alguns meses.