Sinal na compra de imóvel: o que diz o Código Civil e quando você perde o dinheiro

Por Euder Carreiro, Especialista Imobiliário (CRECI-MG 54599) · 22 de outubro de 2026

O sinal segura o negócio, mas tem regra. Veja o que o Código Civil diz sobre arras, quem perde o quê se alguém desistir e como fazer recibo seguro.

O sinal na compra de imóvel, que o Código Civil chama de arras, é o valor que o comprador entrega ao vendedor para firmar o negócio. Se a venda acontece, ele vira parte do pagamento. Se o comprador desiste sem motivo, pode perder o sinal. Se quem desiste é o vendedor, ele devolve o valor mais o equivalente, com correção, juros e honorários. Tudo isso está nos arts. 417 a 420 do Código Civil.

Em poucas palavras:

• O sinal (arras) está previsto nos arts. 417 a 420 do Código Civil (Lei 10.406/2002).
• Quando a venda se concretiza, o sinal em dinheiro é abatido do preço do imóvel (art. 417).
• Se o comprador que deu o sinal não cumprir o contrato, o vendedor pode desfazer o negócio e ficar com o sinal (art. 418, I).
• Se o vendedor que recebeu o sinal não cumprir, ele devolve o sinal mais o equivalente, com atualização monetária, juros e honorários de advogado (art. 418, II).
• Pagar sinal não transfere a propriedade: o imóvel só muda de dono com o registro no Cartório de Registro de Imóveis (art. 1.245).

O que é o sinal na compra de imóvel?

Na prática, o sinal é o primeiro dinheiro que troca de mão. Quem compra uma casa em Inhapim, um lote em Iapu ou uma chácara perto de Caratinga costuma ouvir: "dá um sinal para segurar". A ideia é boa. O sinal mostra que o comprador está falando sério e dá ao vendedor segurança para tirar o imóvel do mercado.

O Código Civil, no art. 417, diz que, quando uma parte entrega à outra dinheiro ou outro bem móvel a título de arras na conclusão do contrato, esse valor deve ser restituído ou computado na prestação devida, se for do mesmo gênero da principal. Traduzindo: deu sinal em dinheiro e a compra saiu, o valor entra como parte do preço.

A lei não fixa um valor ou percentual para o sinal. Ele é combinado entre as partes, e por isso precisa estar escrito.

1 O sinal confirma o negócio

O sinal comum, sem cláusula de arrependimento, serve para confirmar a compra. Isso quer dizer que, depois de pago, nenhum dos dois lados pode simplesmente mudar de ideia sem consequência.

É por isso que a gente sempre orienta: só entregue sinal quando preço, forma de pagamento e prazos já estiverem acertados. Sinal não é "reserva enquanto penso". É compromisso.

2 Quando o comprador desiste: quem perde o sinal?

O art. 418 do Código Civil, com a redação dada pela Lei 14.905/2024, trata da inexecução do contrato. Se quem deu o sinal (normalmente o comprador) não cumprir o combinado, a outra parte pode considerar o contrato desfeito e ficar com o sinal.

Exemplo: um comprador dá sinal por um lote em Inhapim e, semanas depois, desiste sem motivo previsto no contrato. Pela regra geral, o vendedor pode reter o valor.

3 Quando o vendedor desiste: devolução mais o equivalente

A regra vale para os dois lados, e isso é justo. Se quem recebeu o sinal (normalmente o vendedor) não cumprir, quem pagou pode desfazer o contrato e exigir a devolução do sinal mais o equivalente, com atualização monetária, juros e honorários de advogado (art. 418, II).

Na conversa do dia a dia, muita gente chama isso de "devolver em dobro". O ponto é: o vendedor que aceitou sinal e depois recebeu proposta melhor não pode simplesmente devolver o mesmo valor e encerrar o assunto.

4 O prejuízo foi maior que o sinal?

O art. 419 permite que a parte inocente peça indenização suplementar, se provar prejuízo maior, valendo o sinal como taxa mínima. A parte inocente também pode exigir que o contrato seja cumprido, com perdas e danos, valendo o sinal como o mínimo da indenização.

Ou seja: o sinal funciona como um piso, não como um teto, quando não existe cláusula de arrependimento.

5 Cláusula de arrependimento muda tudo

O contrato pode prever o direito de arrependimento para qualquer das partes. Nesse caso, diz o art. 420, o sinal tem função unicamente indenizatória:

• quem deu o sinal e desistiu perde o valor para a outra parte;
• quem recebeu e desistiu devolve o sinal mais o equivalente;
• em ambos os casos, não há direito a indenização suplementar.

Vale também lembrar o art. 1.417: a promessa de compra e venda em que não se pactuou arrependimento, registrada no Cartório de Registro de Imóveis, dá ao promitente comprador direito real à aquisição do imóvel. Por isso, incluir ou não a cláusula de arrependimento é uma decisão importante, que deve ser conversada com calma pelos dois lados.

6 Sinal não é escritura: o imóvel ainda não é seu

Pagar sinal e assinar recibo não torna ninguém dono. O art. 1.245 do Código Civil é claro: a propriedade se transfere mediante o registro do título no Registro de Imóveis, e enquanto isso não acontece o vendedor continua sendo considerado dono.

Além disso, o art. 108 exige escritura pública para negócios com imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no país. O caminho completo fica assim: sinal e contrato, pagamento do ITBI, escritura e registro.

Em Inhapim, o ITBI é de 2% nas transmissões em geral e de 0,5% sobre a parcela financiada pelo SFH, pago pelo comprador antes da escritura (Lei Complementar municipal nº 043/2017). Em São Domingos das Dores, Dom Cavati ou Ubaporanga, a alíquota pode ser outra: confira na prefeitura de cada cidade.

7 Como dar sinal com segurança: checklist

1. Confira a matrícula atualizada do imóvel antes de pagar qualquer valor. Quem aparece como dono é quem deve receber.
2. Pague para o proprietário, de preferência por transferência bancária identificada. Evite dinheiro em espécie.
3. Faça contrato ou recibo de sinal por escrito, com nome e CPF das partes, descrição do imóvel, número da matrícula, preço total, valor do sinal e como ele será abatido.
4. Defina prazos: até quando sai a escritura, quem providencia certidões, quando o restante é pago.
5. Deixe claro se há ou não cláusula de arrependimento (art. 420) e o que acontece se o financiamento for negado.
6. Guarde todos os comprovantes de pagamento junto com o contrato.

Se o imóvel for rural, como um sítio ou terreno de café na zona rural de Inhapim, inclua no contrato a conferência dos documentos rurais antes do pagamento do restante.

8 Erros comuns que dão dor de cabeça

• Dar sinal só "na palavra", sem nada escrito.
• Pagar sinal para quem não é o dono que consta na matrícula.
• Não prever o que acontece se o banco não aprovar o financiamento.
• Achar que, com o sinal pago, o imóvel já está garantido e deixar de fazer escritura e registro.
• Vendedor aceitar dois sinais pelo mesmo imóvel, o que expõe a pessoa à devolução mais o equivalente e a outros pedidos de indenização.

Como dar sinal na compra de imóvel em Inhapim com segurança

O sinal é uma ferramenta de confiança. Bem feito, protege comprador e vendedor e deixa a negociação justa para os dois lados. Mal feito, vira briga.

Na Euder Carreiro Negócios Imobiliários, a gente acompanha o negócio desde a proposta até o registro: confere a documentação, ajuda a redigir o recibo de sinal com prazos claros e organiza os passos de ITBI, escritura e registro. Se você está de olho em casas em Inhapim ou em lotes em Inhapim, chame no WhatsApp (33) 99935-1428 antes de entregar qualquer valor. Para entender os custos que vêm depois do sinal, veja também quanto custa comprar um imóvel além do preço.

Atendemos Inhapim, Caratinga, São Domingos das Dores, São Sebastião do Anta, Dom Cavati, Iapu, Engenheiro Caldas e Ubaporanga.

Perguntas frequentes

Existe valor mínimo ou máximo de sinal na compra de imóvel?

O Código Civil não fixa valor nem percentual para as arras. O valor é combinado entre comprador e vendedor. O importante é que ele esteja escrito no contrato, junto com a forma de abatimento no preço.

Se eu desistir da compra, perco o sinal?

Pela regra geral do art. 418, se quem deu o sinal não cumprir o contrato, a outra parte pode desfazer o negócio e ficar com o valor. Se houver cláusula de arrependimento, o art. 420 também prevê a perda do sinal para quem desistiu. Leia o contrato antes de assinar.

E se o vendedor desistir depois de receber o sinal?

Ele deve devolver o sinal mais o equivalente, com atualização monetária, juros e honorários de advogado (art. 418, II). Sem cláusula de arrependimento, o comprador pode ainda pedir indenização maior, se provar o prejuízo, ou exigir o cumprimento do contrato (art. 419).

Recibo de sinal substitui a escritura?

Não. O recibo ou contrato de sinal registra o acordo, mas a propriedade só passa ao comprador com o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis (art. 1.245). Para imóveis acima de trinta salários mínimos, a escritura pública é exigida (art. 108).

O sinal é abatido do preço final?

Sim, quando é em dinheiro e a compra se concretiza. O art. 417 diz que as arras são restituídas ou computadas na prestação devida, se do mesmo gênero da principal. Deixe isso expresso no recibo para não haver dúvida.