Escritura com valor menor que o real: riscos da simulação na venda

Por Euder Carreiro, Especialista Imobiliário (CRECI-MG 54599) · 04 de novembro de 2026

Declarar na escritura um valor menor que o combinado é simulação, e o Código Civil considera o negócio nulo. Entenda os riscos para comprador e vendedor.

Escrever na escritura um valor menor que o preço realmente combinado é uma prática que muita gente ouve falar, mas que traz risco para comprador e vendedor. O Código Civil chama isso de simulação e diz que o negócio simulado é nulo. Neste artigo, a gente explica o que a lei diz, quais problemas aparecem depois e como fechar a compra e venda de forma transparente em Inhapim.

Em poucas palavras:

• Pelo Código Civil, art. 167, o negócio jurídico simulado é nulo; só subsiste o que ele escondia, se for válido na substância e na forma.
• Segundo o art. 169, o negócio nulo não pode ser confirmado e não se torna válido com o passar do tempo.
• Para imóvel acima de trinta vezes o maior salário mínimo, o art. 108 exige escritura pública.
• Declarar o valor real protege os dois lados: o comprador prova o que pagou e o vendedor deixa claro o que recebeu.

1 O que é simular o valor na escritura?

Simular é fazer constar no papel algo diferente do que realmente foi combinado. No caso do imóvel, é o contrato verdadeiro prever um preço e a escritura registrar outro, mais baixo. A ideia de quem faz isso costuma ser pagar menos imposto ou menos custo de cartório.

O art. 167 do Código Civil trata justamente disso. Ele considera simulado o negócio que contém declaração que não é verdadeira. Ou seja, o valor falso na escritura entra nessa regra.

2 O que diz o Código Civil sobre isso?

Vale ler os artigos com calma, porque eles formam uma sequência:

• Art. 104: o negócio só é válido com agente capaz, objeto lícito e forma prevista em lei ou não proibida por ela.
• Art. 108: a escritura pública é essencial à validade dos negócios sobre direitos reais de imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.
• Art. 166: é nulo o negócio que tem por objetivo fraudar lei imperativa, entre outras hipóteses.
• Art. 167: é nulo o negócio simulado, mas subsiste o que se dissimulou, se válido na substância e na forma. Os direitos de terceiros de boa-fé ficam ressalvados.
• Art. 169: o negócio nulo não é suscetível de confirmação e não convalesce pelo decurso do tempo.

Na prática, o tempo não "conserta" uma escritura com valor falso. Quem acha que, passados alguns anos, o assunto some, conta com uma proteção que o art. 169 não oferece.

3 Quais são os riscos para o comprador?

O comprador é quem mais costuma sentir o problema lá na frente. Veja os principais pontos:

1. Prova do que pagou. Se a escritura diz um valor e você pagou outro, fica difícil comprovar o custo real do imóvel quando for vender.
2. Discussão sobre a validade do negócio. Um negócio simulado pode ser questionado, o que gera insegurança sobre a propriedade.
3. Questionamento do imposto. O ITBI incide sobre a transmissão do imóvel. Se a prefeitura entender que o valor declarado não corresponde à realidade, pode questionar. Em Inhapim, o ITBI é de 2% nas transmissões em geral e 0,5% sobre a parcela financiada pelo SFH, conforme o Código Tributário do município. Em Caratinga ou Iapu, a alíquota muda de município para município; confira na prefeitura.
4. Dificuldade no financiamento. O banco avalia o imóvel e financia com base em valor real. Valores diferentes entre contrato e escritura geram impasse.

4 E para o vendedor, o que pode dar errado?

O vendedor também corre risco. Se parte do pagamento ocorre "por fora" e sem comprovante, ele pode ter dificuldade de provar que recebeu o que combinou, ou de mostrar a origem do dinheiro depois.

Também existe a questão do ganho de capital. O imposto sobre o lucro na venda depende do valor da venda e do custo de aquisição. Um valor declarado errado pode bagunçar esse cálculo. Para entender quando há imposto e quando há isenção, leia nosso artigo sobre ganho de capital na venda de imóvel.

5 Qual a diferença entre simulação e lesão?

O art. 157 do Código Civil trata da lesão: ocorre quando alguém, por premente necessidade ou inexperiência, se obriga a uma prestação manifestamente desproporcional. A desproporção é avaliada pelos valores da época em que o negócio foi feito.

Na lesão, o valor foi realmente acordado, mas de forma desequilibrada. Na simulação, o valor escrito não é o verdadeiro. A anulação por lesão tem prazo de quatro anos, contado do dia em que o negócio foi realizado, segundo o art. 178. Por isso, uma avaliação antes de fechar ajuda os dois lados. A gente fala disso em como saber se o preço de um imóvel em Inhapim é justo.

6 Por que a escritura precisa dizer a verdade?

A escritura pública, exigida pelo art. 108, é o documento que sustenta a transferência. Ela é lavrada no cartório e depois levada a registro. Se o conteúdo não reflete o negócio real, toda a cadeia de documentos nasce com um defeito.

O ideal é que cada etapa conte a mesma história: proposta, contrato, comprovantes de pagamento, guia do ITBI, escritura e matrícula. Para ver os custos de cada etapa, veja quanto custa comprar um imóvel além do preço.

7 Como fechar o negócio de forma transparente?

Algumas atitudes simples reduzem muito o risco:

1. Combine o preço por escrito, em proposta ou contrato, antes de ir ao cartório.
2. Pague por meios rastreáveis, como transferência ou PIX, e guarde os comprovantes.
3. Peça a avaliação do imóvel e use o valor real na escritura.
4. Pergunte à prefeitura como o ITBI é calculado.
5. Confira a matrícula e as certidões antes de pagar qualquer parte do valor.
6. Se alguém sugerir "colocar um valor menor", peça orientação de um advogado ou do cartório antes de decidir.

8 Vale para lote, chácara e sítio também?

Vale a mesma regra. Em Inhapim, a carteira de imóveis vai de apartamento e casa a chácara, sítio e lote. Quem compra um lote em Ubaporanga, uma chácara em Iapu ou uma casa em Inhapim deve ter o mesmo cuidado: preço real no papel, pagamento comprovado e documentos em dia.

Se o imóvel valer até trinta vezes o maior salário mínimo, o art. 108 não exige escritura pública, mas o cuidado com a prova do preço continua valendo. Na dúvida, consulte o cartório de registro de imóveis.

Como negociar em Inhapim com segurança

Negociar com segurança em Inhapim é combinar um preço justo para os dois lados e escrever esse preço do jeito certo. A imobiliária acompanha comprador e vendedor, organiza a documentação e orienta sobre ITBI, escritura e registro.

Fale com a gente pelo WhatsApp (33) 99935-1428, de segunda a sexta, das 8h às 18h. Veja as opções de casas em Inhapim ou todos os imóveis da cidade.

Atendemos Inhapim, Caratinga, São Domingos das Dores, São Sebastião do Anta, Dom Cavati, Iapu, Engenheiro Caldas e Ubaporanga, em Minas Gerais.

Perguntas frequentes

Colocar valor menor na escritura é crime?

Esta é uma pergunta jurídica que depende do caso. O que o Código Civil diz, no art. 167, é que o negócio simulado é nulo. Para saber se há outras consequências, como as de natureza tributária, consulte um advogado.

A escritura com valor menor vale depois de muitos anos?

O art. 169 diz que o negócio nulo não é suscetível de confirmação e não convalesce pelo decurso do tempo. Então o simples passar dos anos não resolve o problema.

Posso pagar parte do preço por fora?

Não é recomendado. Sem comprovante, fica difícil provar o que foi pago ou recebido. O melhor é que o contrato, os comprovantes e a escritura mostrem o mesmo valor.

Qual a diferença entre simulação e lesão?

Na simulação, o valor escrito não é o verdadeiro. Na lesão (art. 157), o valor é real, mas uma das partes se obrigou por premente necessidade ou inexperiência a algo manifestamente desproporcional. O prazo de anulação por lesão é de quatro anos (art. 178).

Imóvel de valor baixo precisa de escritura pública?

Pelo art. 108, a escritura pública é essencial para imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo. Abaixo disso, a lei admite outras formas, mas confirme no cartório de registro de imóveis.