Ganho de capital na venda de imóvel: quando paga imposto e quando é isento

Por Euder Carreiro, Especialista Imobiliário (CRECI-MG 54599) ·

Ganho de capital na venda de imóvel: quando paga imposto e quando é isento

Entenda quando a venda de um imóvel gera imposto de renda sobre o ganho de capital, quais as alíquotas, o prazo de pagamento e as isenções.

O imposto de renda sobre ganho de capital na venda de imóvel é cobrado só quando você vende por mais do que pagou, e só se não houver isenção. Em Inhapim, muita gente vende uma casa ou um lote sem pagar nada, porque se encaixa em uma das regras de isenção. Entender essas regras antes de fechar negócio evita susto com a Receita e ajuda a formar o preço certo.

Em poucas palavras:

1 O que é ganho de capital em imóveis?

Segundo a Receita Federal, ganho de capital é a diferença positiva entre o valor de venda de um bem e o respectivo custo da compra. Se você comprou um terreno por um valor e vendeu por outro maior, essa diferença é o ganho. Não é o valor total da venda que entra na conta.

É um imposto de renda, pago por quem vende. Não se confunde com o ITBI, que é municipal e pago por quem compra. Em Inhapim, o ITBI é de 2% nas transmissões em geral, e o contribuinte é o adquirente (Código Tributário de Inhapim, Lei Complementar nº 043/2017). Para ver os custos de quem compra, leia nosso artigo sobre quanto custa comprar um imóvel além do preço.

2 Quanto se paga de imposto sobre o ganho?

A Lei nº 13.259/2016 criou alíquotas progressivas. Conforme a tabela da Receita Federal:

Na prática, para casas, lotes e sítios de Inhapim, Caratinga, Iapu ou Ubaporanga, a alíquota que costuma aparecer é a primeira, de 15%. E ela incide sobre o ganho, não sobre o preço inteiro.

3 Quando a venda é isenta?

A Receita Federal lista as operações não sujeitas ao imposto sobre ganho de capital. As mais comuns na venda de imóveis são:

Único imóvel até R$ 440.000,00

Vale para a venda, por valor igual ou inferior a R$ 440.000,00, do único bem imóvel que a pessoa tenha, desde que ela não tenha feito, nos últimos 5 anos, outra venda de imóvel (tributada ou não). O tipo do imóvel não importa: casa, lote, sítio ou comercial.

Imóvel comprado até 1969

O ganho obtido na venda de imóveis comprados até o ano de 1969 também não é tributado.

Reinvestimento em imóvel residencial

Quem aplica o dinheiro da venda na compra, em seu nome, de imóveis residenciais no Brasil, em até 180 dias contados da celebração do contrato, tem isenção. Esse benefício só pode ser usado uma vez a cada cinco anos. Se você reinvestir só parte do valor, a isenção é proporcional e a parte não aplicada é tributada. A regra vem da Lei nº 11.196/2005.

Permuta sem torna em dinheiro

A troca de imóveis sem recebimento de diferença em dinheiro também está entre as operações não sujeitas ao imposto.

4 Como o ganho é calculado?

O cálculo parte do preço de venda menos o custo de aquisição. A Receita oferece o programa GCAP (Apuração dos Ganhos de Capital) para fazer a conta e gerar a guia de pagamento. Guarde a escritura de compra, recibos de reformas e comprovantes: são eles que sustentam o custo declarado.

Há ainda fatores de redução do ganho para imóveis residenciais comprados em certos períodos. Como os percentuais variam, confira o GCAP ou converse com seu contador antes de fechar.

5 Quem paga, e até quando?

Quem paga é o dono que vendeu. O prazo, segundo a Receita Federal, é até o último dia útil do mês seguinte ao mês da venda. Vendeu em janeiro? O pagamento vai até o último dia útil de fevereiro.

A operação também deve ser informada na declaração de imposto de renda do ano seguinte, mesmo quando a venda for isenta. Por isso, a data do contrato importa.

6 Como isso entra na negociação justa para os dois lados?

O comprador não paga o imposto de renda do vendedor, mas o vendedor que conhece suas isenções negocia com mais tranquilidade. Já o comprador pode perguntar, sem constrangimento, se a venda está organizada com escritura e declaração em dia, porque isso mostra um negócio transparente.

Quem vende para comprar outro imóvel dentro de 180 dias precisa planejar as duas pontas ao mesmo tempo. Combinar prazos de escritura e registro com antecedência faz diferença. Se quiser entender a jornada completa, veja vender imóvel em Inhapim, do anúncio à escritura.

7 O que conferir antes de vender?

  1. Quanto você pagou pelo imóvel e se tem os comprovantes.
  2. Se é seu único imóvel e se vendeu outro nos últimos 5 anos.
  3. Se o valor da venda fica até R$ 440.000,00.
  4. Se pretende comprar outro imóvel residencial em até 180 dias.
  5. Se a matrícula e as certidões estão em ordem.

Cada situação tem detalhes. Uma herança, uma venda parcelada ou um imóvel dividido entre irmãos mudam a conta. Nesses casos, consulte a Receita Federal ou um contador.

Como negociar em Inhapim com segurança

Inhapim tem 22.692 habitantes e 8.620 domicílios (IBGE, Censo 2022). Nossa carteira reúne casas, apartamentos, lotes, chácaras e sítios, e a conversa sobre imposto faz parte da negociação desde o começo, sempre de forma justa para comprador e vendedor.

Veja as casas à venda em Inhapim e as opções na cidade. Para tirar dúvidas, chame no WhatsApp (33) 99935-1428. Atendemos Inhapim, Caratinga, São Domingos das Dores, São Sebastião do Anta, Dom Cavati, Iapu, Engenheiro Caldas e Ubaporanga, em Minas Gerais.

Perguntas frequentes

Preciso pagar imposto de renda ao vender minha casa em Inhapim?

Só se houver ganho, isto é, se vender por mais do que pagou, e se nenhuma isenção se aplicar. Se for seu único imóvel e a venda for de até R$ 440.000,00, sem outra venda nos últimos 5 anos, não há imposto sobre o ganho.

Qual o prazo para pagar o imposto sobre o ganho de capital?

Até o último dia útil do mês seguinte ao da venda, conforme a Receita Federal. O cálculo e a guia saem pelo programa GCAP.

Posso vender um imóvel e comprar outro sem pagar imposto?

Pode, se aplicar o dinheiro da venda na compra de imóvel residencial em até 180 dias da celebração do contrato. A isenção vale uma vez a cada cinco anos e é proporcional ao valor reinvestido.

O comprador paga o imposto de renda do vendedor?

Não. O imposto de renda sobre o ganho é do vendedor. O comprador paga o ITBI, que em Inhapim é de 2% nas transmissões em geral.

Lote e sítio também têm essa isenção?

Sim. A regra do único imóvel até R$ 440.000,00 não depende do tipo: vale para casa, lote, sítio ou imóvel comercial, segundo a Receita Federal.