Vender imóvel em Inhapim: o passo a passo do anúncio à escritura

Por Euder Carreiro, Especialista Imobiliário (CRECI-MG 54599) · 06 de outubro de 2026

Do anúncio ao registro: os documentos, o contrato, quem paga cada custo e quando entra o imposto de renda na venda de um imóvel em Inhapim.

Para vender imóvel em Inhapim com segurança, o caminho tem cinco etapas: organizar os documentos, definir um preço justo, anunciar e receber visitas, assinar o contrato com o comprador e concluir com escritura e registro no Cartório de Registro de Imóveis. A venda só termina de verdade no registro. Antes dele, pela lei, o imóvel continua no seu nome. Neste guia, a gente mostra cada etapa, quem paga cada custo e quando entra o imposto de renda.

Em poucas palavras:
- A propriedade só passa para o comprador com o registro da escritura no Registro de Imóveis (Código Civil, art. 1.245).
- Salvo acordo diferente no contrato, escritura e registro ficam por conta do comprador (Código Civil, art. 490).
- Em Inhapim, o ITBI é pago pelo comprador antes da escritura (Lei Complementar municipal nº 043/2017).
- O lucro na venda paga imposto de renda de 15% até R$ 5 milhões, com vencimento no último dia útil do mês seguinte ao da venda.
- Quem vende o único imóvel por até R$ 440 mil, sem outra venda nos últimos 5 anos, fica isento desse imposto.

1 Comece pelos documentos, antes do anúncio

O erro mais comum de quem vende é anunciar primeiro e procurar papel depois. Quando o comprador aparece, a negociação trava por semanas esperando uma certidão. Inverta a ordem.

Separe, antes de tudo:

• Matrícula atualizada do imóvel, tirada no Cartório de Registro de Imóveis. É ela que mostra quem é o dono, a área e se existe penhora, hipoteca ou outra pendência.
• Documentos pessoais dos proprietários e, se forem casados, também do cônjuge.
• IPTU em dia, com a certidão da prefeitura.
• Para imóvel rural (sítio, chácara ou terreno de café na zona rural de Inhapim): CCIR, ITR e CAR. A gente explicou cada um em CCIR, CAR e ITR sem complicação.

Se a casa foi ampliada e a construção não está averbada na matrícula, ou se o imóvel veio de herança ainda sem inventário, resolva isso antes de anunciar. É o tipo de pendência que derruba negócio na reta final.

2 Defina um preço justo para os dois lados

Preço alto demais afasta visitas. Preço baixo demais deixa dinheiro na mesa. O ponto certo vem da comparação com imóveis parecidos, do estado de conservação e da documentação.

Inhapim tem 22.692 moradores e 8.620 domicílios, segundo o Censo 2022 do IBGE. É uma cidade pequena, onde o comprador costuma conhecer a rua e o bairro. Por isso o preço precisa fazer sentido para quem é daqui. Montamos um roteiro em como saber se o preço de um imóvel em Inhapim é justo.

3 Prepare o imóvel e o anúncio

Pequenos reparos pesam mais do que parece: torneira pingando, tomada solta, mancha de infiltração. O comprador enxerga ali um custo e desconta no preço.

No anúncio, seja específico:

• fotos com luz natural, de todos os cômodos e da área externa;
• metragem do terreno e da construção, conforme a matrícula;
• bairro e pontos de referência (Centro, Novo Horizonte, São Lucas ou zona rural, por exemplo);
• situação dos documentos, dita com clareza.

4 Visitas e propostas: como conduzir sem perder o comprador

Combine horários, deixe o imóvel arejado e responda às perguntas com sinceridade. Se houver um defeito, fale. O comprador vai descobrir na vistoria, e a confiança vale mais do que esconder um problema.

Quando a proposta chegar por escrito, avalie o conjunto, não só o valor. Forma de pagamento, prazo, uso de financiamento ou FGTS e data de entrega das chaves fazem diferença. Uma proposta um pouco menor, à vista e com prazo curto, pode ser melhor do que uma maior e cheia de condições. Para entender o lado de quem compra, veja 7 técnicas para fechar pelo preço justo.

5 Contrato de compra e venda: o que precisa estar escrito

Com o acordo fechado, assina-se o contrato particular de compra e venda. Ele deve trazer:

• dados completos de vendedor e comprador;
• descrição do imóvel e número da matrícula;
• preço, sinal e forma de pagamento das parcelas;
• prazo para a escritura e para a entrega das chaves;
• quem paga cada despesa;
• multa para quem desistir ou atrasar.

Atenção: o contrato particular não transfere a propriedade. Ele é um passo, não o fim. Ficar só nele cria um risco que a gente detalha em contrato de gaveta: por que ele não garante o imóvel.

6 Quem paga o quê na venda de um imóvel?

O Código Civil, no art. 490, dá a regra geral: salvo cláusula em contrário, as despesas de escritura e registro ficam com o comprador, e as da tradição (a entrega do imóvel) ficam com o vendedor. Na prática:

• Vendedor: deixar o imóvel apto a ser vendido, com IPTU quitado, certidões e pendências resolvidas. Em geral, paga também a comissão do corretor que contratou.
• Comprador: ITBI, escritura e registro. Em Inhapim, o Código Tributário Municipal (Lei Complementar nº 043/2017) define o comprador como contribuinte do ITBI e exige o pagamento antes da escritura.

Como a regra admite acordo diferente, tudo isso pode ser negociado. O importante é deixar escrito no contrato. Para saber quanto o comprador vai gastar, veja quanto custa comprar um imóvel além do preço em Inhapim.

Sobre a comissão: o art. 725 do Código Civil diz que a remuneração é devida ao corretor quando ele alcança o resultado previsto no contrato de mediação, mesmo que o negócio depois não se concretize por arrependimento das partes.

7 Escritura e registro: quando o imóvel deixa de ser seu?

Dois atos, em dois lugares:

1. Escritura pública, no Cartório de Notas. O art. 108 do Código Civil a torna essencial para negócios com imóveis de valor acima de trinta vezes o maior salário mínimo do país.
2. Registro, no Cartório de Registro de Imóveis, onde a escritura entra na matrícula.

O art. 1.245 do Código Civil é claro: a propriedade se transfere com o registro, e enquanto ele não acontece “o alienante continua a ser havido como dono do imóvel”. Para o vendedor, isso tem efeito prático. Até o registro, cobranças ligadas ao imóvel podem continuar chegando no seu nome. Por isso, acompanhe o registro até o fim, mesmo que a despesa seja do comprador.

8 Imposto de renda sobre o lucro da venda

Se você vender por mais do que pagou, a diferença é ganho de capital. Segundo a Receita Federal:

• a alíquota é de 15% sobre o ganho até R$ 5 milhões, subindo em faixas acima disso;
• o imposto deve ser pago até o último dia útil do mês seguinte ao mês da venda;
• o cálculo é feito no programa GCAP, da própria Receita.

Há isenções importantes:

• Único imóvel até R$ 440 mil, sem outra venda de imóvel nos últimos 5 anos (Lei nº 9.250/1995, art. 23). Vale para casa, lote, comercial ou rural.
• Reaplicação em 180 dias: quem vende um imóvel residencial e usa o dinheiro para comprar outro imóvel residencial no Brasil, em até 180 dias contados do contrato de venda, fica isento na proporção do valor aplicado. Vale uma vez a cada cinco anos e não cobre construção, reforma, terreno ou garagem.
• Imóveis adquiridos até 1969 também têm isenção.

Cada caso tem detalhes. Converse com seu contador antes de assinar.

Como vender imóvel em Inhapim com segurança

Vender imóvel em Inhapim fica mais simples quando cada etapa é feita na ordem certa: documentos, preço, anúncio, contrato e registro. A Euder Carreiro Negócios Imobiliários trabalha só com compra e venda e conduz a negociação de forma justa para os dois lados, do primeiro contato ao registro.

Quer avaliar e anunciar seu imóvel? Fale com a gente pelo WhatsApp (33) 99935-1428, de segunda a sexta, das 8h às 18h. Veja também os imóveis à venda em Inhapim e as casas em Inhapim.

Atendemos Inhapim, Caratinga, São Domingos das Dores, São Sebastião do Anta, Dom Cavati, Iapu, Engenheiro Caldas e Ubaporanga.

Perguntas frequentes

Posso vender um imóvel que ainda está no nome de quem já faleceu?

Primeiro é preciso fazer o inventário e passar o imóvel para os herdeiros. Só depois a venda pode ser escriturada e registrada normalmente. Comece o inventário antes de anunciar para não perder o comprador.

O vendedor paga ITBI em Inhapim?

Não, em regra. O Código Tributário de Inhapim (Lei Complementar nº 043/2017) define o comprador como contribuinte do ITBI. Nada impede, porém, que as partes combinem outra divisão no contrato.

Quando o imóvel deixa de ser meu?

Quando a escritura é registrada na matrícula, no Cartório de Registro de Imóveis (Código Civil, art. 1.245). Até lá, mesmo com o dinheiro recebido, você continua sendo o dono perante a lei.

Vendi meu único imóvel por menos de R$ 440 mil. Pago imposto de renda?

Não paga, se não tiver vendido outro imóvel nos últimos cinco anos. A isenção vem da Lei nº 9.250/1995, art. 23, e vale para qualquer tipo de imóvel, urbano ou rural. Na dúvida, confirme com seu contador.

Preciso de escritura para vender um lote ou uma chácara?

Sim, quando o valor passa de trinta vezes o maior salário mínimo do país (Código Civil, art. 108), o que abrange a maioria dos negócios. Vale para lote em Iapu, chácara em Inhapim ou casa em Caratinga. Depois da escritura, ainda falta o registro.