Imóvel alugado à venda: direito de preferência do inquilino em Inhapim

Por Euder Carreiro, Especialista Imobiliário (CRECI-MG 54599) · 13 de novembro de 2026

Quem vende imóvel alugado precisa oferecer primeiro ao inquilino. Veja os prazos da Lei do Inquilinato e o que conferir antes de fechar negócio em Inhapim.

Dá para vender um imóvel alugado, sim. Mas, antes de fechar com outra pessoa, o dono precisa oferecer o imóvel ao inquilino nas mesmas condições: é o direito de preferência do inquilino, previsto nos arts. 27 a 34 da Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato). O inquilino tem 30 dias para aceitar. Se a regra for ignorada, a venda de um imóvel alugado pode gerar indenização e, em alguns casos, ser desfeita.

Em poucas palavras:
- Na venda de imóvel urbano alugado, o inquilino tem preferência para comprar em igualdade de condições com terceiros (Lei 8.245/1991, art. 27).
- A oferta precisa trazer preço, forma de pagamento, ônus reais e local para ver os documentos (art. 27, parágrafo único).
- O inquilino tem 30 dias para aceitar a proposta por inteiro; depois disso, o direito caduca (art. 28).
- Se for passado para trás, o inquilino pode pedir perdas e danos ou, com contrato averbado na matrícula há pelo menos 30 dias, depositar o preço e ficar com o imóvel em até 6 meses (art. 33).
- Quem compra imóvel alugado pode pedir a desocupação com prazo de 90 dias, salvo exceções do contrato (art. 8º).

O que é o direito de preferência do inquilino?

É a prioridade que a lei dá a quem mora ou trabalha no imóvel alugado para comprá-lo quando o dono decide vender. O art. 27 da Lei 8.245/1991 diz que, "no caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros".

Igualdade de condições é a palavra-chave. O inquilino não ganha desconto. Ele tem o direito de cobrir a mesma proposta que o dono aceitaria de outra pessoa: mesmo preço, mesma forma de pagamento.

A Lei do Inquilinato trata da locação de imóvel urbano (art. 1º). Casa, apartamento ou sala comercial alugados no Centro de Inhapim ou em bairros como Novo Horizonte e São Jorge entram nessa regra. Arrendamento de sítio ou de terreno de café, na zona rural, segue regras próprias. Nesses casos, vale conversar com um advogado antes de vender.

1 Como o dono deve avisar o inquilino

O aviso pode ser feito por "notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca" (art. 27). Na prática, o importante é conseguir provar depois que o inquilino recebeu a proposta e quando recebeu.

Um recado de boca ou uma mensagem solta no WhatsApp é arriscado. O caminho mais seguro é uma carta assinada pelo inquilino com a data do recebimento ou uma notificação extrajudicial.

O que precisa constar na proposta

O parágrafo único do art. 27 exige que a comunicação traga todas as condições do negócio, em especial:

1. Preço;
2. Forma de pagamento (à vista, parcelado, com financiamento, com uso de FGTS);
3. Existência de ônus reais (hipoteca, alienação fiduciária, penhora registrada);
4. Local e horário em que a documentação pode ser examinada.

Se faltar alguma dessas informações, a oferta fica frágil e pode ser contestada.

2 O prazo de 30 dias para o inquilino responder

Pelo art. 28, o direito de preferência caduca se o inquilino não manifestar, "de maneira inequívoca, sua aceitação integral à proposta, no prazo de trinta dias".

Duas palavras pesam aqui:

• Inequívoca: a aceitação precisa ser clara. Um "vou pensar" não vale.
• Integral: o inquilino aceita a proposta como ela foi feita. Se ele fizer uma contraproposta com preço menor, não está exercendo a preferência: está abrindo uma nova negociação.

Passados os 30 dias sem resposta, o dono pode vender a outra pessoa, desde que nas mesmas condições oferecidas ao inquilino. Se depois baixar o preço ou facilitar o pagamento para um terceiro, o recomendado é refazer a oferta ao inquilino.

3 E se o dono desistir depois que o inquilino aceitou?

A aceitação gera compromisso. O art. 29 diz que, se o inquilino aceitar e o dono desistir, o dono responde pelos prejuízos causados, "inclusive lucros cessantes". Por isso, só ofereça o imóvel quando a decisão de vender estiver tomada.

4 Quando o inquilino não tem preferência

O art. 32 lista casos em que a preferência não se aplica: perda da propriedade ou venda por decisão judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão e incorporação.

O parágrafo único acrescenta que, nos contratos assinados a partir de 1º de outubro de 2001, a preferência também não alcança a constituição de propriedade fiduciária e a venda por realização de garantia, inclusive leilão extrajudicial. Mas isso só vale se estiver em cláusula específica do contrato de locação, destacada das demais.

Outro detalhe: se o imóvel tiver mais de um dono, a preferência do condômino vem antes da do inquilino (art. 34).

5 O que acontece se o inquilino for passado para trás

Aqui mora o maior risco para quem compra. O art. 33 dá ao inquilino preterido dois caminhos:

1. Cobrar perdas e danos de quem vendeu; ou
2. Ficar com o imóvel, depositando o preço e as demais despesas da transferência, se pedir em até 6 meses a contar do registro da venda no cartório de imóveis. Esse segundo caminho só existe se o contrato de locação estiver averbado na matrícula pelo menos 30 dias antes da venda.

A averbação é feita com qualquer via do contrato de locação, desde que assinada também por duas testemunhas (art. 33, parágrafo único).

Em resumo: se o contrato está averbado e o inquilino não foi avisado, a compra pode ser desfeita, mesmo com escritura registrada. Por isso, ler a certidão de matrícula antes de comprar é indispensável. Explicamos como fazer isso no guia Matrícula do imóvel: como ler a certidão antes de comprar.

6 Comprei um imóvel alugado: o inquilino tem que sair?

Nem sempre. Pelo art. 8º, quem compra pode denunciar o contrato, ou seja, pedir a saída, com 90 dias para desocupação. A exceção é quando a locação tem prazo determinado, o contrato tem cláusula de vigência em caso de alienação e está averbado na matrícula. Nesse caso, o novo dono precisa respeitar o contrato até o fim.

Tem mais um prazo: o pedido de saída deve ser feito em até 90 dias contados do registro da venda. Depois disso, a lei presume que o comprador concordou em manter a locação (art. 8º, § 2º).

Para quem compra para morar, isso muda o planejamento. Quem compra para manter o aluguel pode preferir continuar com o inquilino.

7 Checklist para vender ou comprar imóvel alugado com segurança

Para quem vende:

1. Separe o contrato de locação e confira prazo, cláusulas de vigência e de preferência.
2. Defina preço e forma de pagamento antes de anunciar.
3. Notifique o inquilino por escrito, com todas as condições do art. 27, e guarde o comprovante.
4. Aguarde os 30 dias ou a recusa por escrito.
5. Venda a terceiro nas mesmas condições oferecidas.

Para quem compra:

1. Peça a certidão de matrícula atualizada e veja se há contrato de locação averbado.
2. Peça cópia do contrato de locação e do comprovante de que o inquilino recebeu a oferta.
3. Se possível, peça a recusa do inquilino por escrito.
4. Combine no contrato de compra quem cuida da desocupação, se for o caso, e em que prazo.
5. Lembre do ITBI: em Inhapim, ele é de 2% nas transmissões em geral, pago pelo comprador antes da escritura (Lei Complementar municipal nº 043/2017).

O passo a passo completo da venda, do anúncio à escritura, está em Vender imóvel em Inhapim.

Imóvel alugado em Inhapim e região: negocie com segurança

Em Inhapim, em Caratinga, em Iapu ou em qualquer cidade vizinha, a regra é a mesma para quem compra uma casa ou um apartamento que já tem inquilino. A gente trabalha só com compra e venda, não com locação. Mas, quando o imóvel à venda está alugado, cuidamos para que a oferta ao inquilino seja feita do jeito certo e que o negócio fique justo para os dois lados: quem vende, quem compra e quem mora no imóvel.

Veja as casas à venda em Inhapim e os apartamentos à venda em Inhapim. Para tirar dúvidas sobre um imóvel alugado, fale com a gente pelo WhatsApp (33) 99935-1428.

A Euder Carreiro Negócios Imobiliários (CRECI-MG 9578-J) atende Inhapim, Caratinga, São Domingos das Dores, São Sebastião do Anta, Dom Cavati, Iapu, Engenheiro Caldas e Ubaporanga.

Perguntas frequentes

Posso vender meu imóvel alugado sem avisar o inquilino?

Pode até assinar, mas corre risco. Sem a oferta, o inquilino pode cobrar perdas e danos. Se o contrato estiver averbado na matrícula há pelo menos 30 dias, ele pode depositar o preço e ficar com o imóvel, desde que peça em até 6 meses do registro (Lei 8.245/1991, art. 33).

Quanto tempo o inquilino tem para decidir se compra?

Trinta dias, pelo art. 28 da Lei 8.245/1991. A aceitação tem que ser clara e integral. Uma contraproposta com outro preço não conta como exercício da preferência.

O inquilino pode pedir desconto por ter preferência?

Não. A preferência é em igualdade de condições com terceiros. Ele pode negociar como qualquer comprador, mas o direito garantido pela lei é cobrir a mesma proposta.

Quem compra imóvel alugado é obrigado a manter o inquilino?

Em regra, não. O comprador pode pedir a desocupação com 90 dias de prazo. A exceção é quando a locação tem prazo determinado, cláusula de vigência em caso de venda e averbação na matrícula (Lei 8.245/1991, art. 8º).

Na doação ou na permuta o inquilino tem preferência?

Não. O art. 32 da Lei 8.245/1991 exclui a doação, a permuta e a venda por decisão judicial, entre outros casos. A preferência vale para venda, promessa de venda, cessão de direitos e dação em pagamento.