Matrícula do imóvel: como ler a certidão antes de comprar em Inhapim
Por Euder Carreiro, Especialista Imobiliário (CRECI-MG 54599) ·
A matrícula é a ficha do imóvel no cartório. Veja como ler a certidão, o que conferir e por que ela é o primeiro documento de uma compra segura em Inhapim.
A matrícula do imóvel é a ficha do bem no cartório de registro de imóveis: ela conta quem é o dono, como o imóvel é descrito e se existe algo pesando sobre ele, como hipoteca ou penhora. Ler a certidão de matrícula antes de comprar é o passo que mais protege você. Em Inhapim, em Caratinga ou em Iapu, a regra é a mesma: sem conferir a matrícula, não se fecha negócio.
Em poucas palavras:
- A certidão de matrícula mostra o dono atual, a descrição do imóvel e os registros e averbações feitos ao longo do tempo.
- Para a escritura, a certidão de ações reais e pessoais reipersecutórias e de ônus reais vale 30 dias (Decreto nº 93.240/1986, art. 1º, IV).
- Imóvel acima de 30 vezes o maior salário mínimo exige escritura pública (Código Civil, art. 108).
- Quem vende precisa estar no nome do imóvel; se o dono já faleceu ou só tem contrato de gaveta, o caminho é regularizar antes.
O que é a matrícula e para que ela serve?
Cada imóvel tem uma matrícula própria, com número, no cartório de registro de imóveis da comarca onde ele fica. Ali ficam anotados o histórico e a situação jurídica do bem. É a fonte mais confiável para saber se o vendedor pode mesmo vender.
A matrícula é diferente da escritura. A escritura é o contrato feito no tabelionato de notas. A matrícula é o registro que acompanha o imóvel. Quem quer saber mais sobre a escritura pode ler o nosso artigo sobre escritura pública de imóvel em Inhapim.
1 Peça a certidão atualizada, não uma cópia antiga
O vendedor às vezes mostra uma cópia da matrícula tirada há anos. Não aceite como prova. Peça uma certidão nova, emitida pelo cartório de registro de imóveis. Você mesmo pode pedir a certidão: basta ter o número da matrícula ou o endereço e os dados do imóvel.
O prazo importa. Para lavrar a escritura, o tabelião exige a certidão de ações reais e pessoais reipersecutórias e de ônus reais, e ela vale por 30 dias (Decreto nº 93.240/1986, art. 1º, IV). Se a certidão vencer antes da escritura, é preciso pedir outra.
2 Confira o nome do proprietário
O nome que aparece como dono precisa ser o mesmo de quem está vendendo. Compare com o documento de identidade e o CPF. Se o nome for de outra pessoa, desconfie e investigue.
Três situações comuns:
- Dono falecido: o imóvel ainda está em nome de quem morreu e os herdeiros vendem. Aí é preciso inventário antes da venda.
- Compra anterior sem registro: o vendedor comprou, mas nunca registrou. O nome na matrícula ainda é o do dono antigo.
- Casal: se o imóvel pertence a um casal, em geral os dois participam da venda.
O caso da compra sem registro é o clássico contrato de gaveta. Vale ler contrato de gaveta: riscos e como regularizar.
3 A descrição bate com o imóvel que você vai ver?
A matrícula traz a descrição do terreno: medidas, confrontações e, quando há construção, a informação sobre ela. Vá até o local e compare. Se a casa tem andar a mais, ampliação ou área construída que não aparece na matrícula, é sinal de que falta regularizar a construção.
Em lotes de Inhapim, Iapu ou Ubaporanga, essa conferência evita o susto de descobrir depois que a metragem real é diferente da registrada.
4 Existe algum ônus sobre o imóvel?
Ônus são limites ou dívidas ligados ao imóvel. A certidão mostra o que está registrado e o que já foi cancelado. Procure por:
- hipoteca ou alienação fiduciária (financiamento ainda em aberto);
- penhora ou indisponibilidade (dívida ou processo);
- usufruto (alguém tem direito de usar o imóvel);
- cláusulas restritivas, como impenhorabilidade ou inalienabilidade, em casos de doação ou herança.
Um ônus não impede, necessariamente, a venda. Muitas vezes ele é baixado na hora, com a quitação da dívida. O ponto é saber dele antes, e não depois de pagar.
5 O que são registro e averbação?
A matrícula é feita de registros e averbações. Em linguagem simples, o registro leva ao cartório os atos mais importantes, como a compra e venda ou o financiamento. A averbação anota mudanças: construção de uma casa, mudança de estado civil, baixa de hipoteca.
Leia a matrícula do começo ao fim, na ordem. Cada anotação nova pode alterar o que vinha antes. A última situação é a que vale.
6 Só a matrícula basta?
Não. A matrícula é a base, mas a compra segura pede outros papéis:
- documentos pessoais de quem vende e de quem compra;
- certidões fiscais do imóvel, que variam entre urbano e rural (Decreto nº 93.240/1986, art. 1º, III);
- certidões de quem vende, para saber se há ações que possam atingir o imóvel;
- comprovante de que o IPTU está em dia, no caso de imóvel urbano.
No imóvel rural, entram ainda documentos como CCIR e ITR. Explicamos em chácara ou sítio: CCIR, CAR e ITR.
7 Quando a escritura pública é obrigatória?
Para negócios que transferem direitos sobre imóveis de valor superior a 30 vezes o maior salário mínimo vigente no país, a escritura pública é essencial à validade, salvo se a lei dispuser diferente (Código Civil, art. 108). Abaixo desse valor, a lei não a exige da mesma forma, mas a imobiliária recomenda formalizar sempre por escritura e registro.
Quanto custa tirar a escritura e o registro em Inhapim?
Além da certidão, a compra tem custos. O ITBI de Inhapim é de 2% nas transmissões em geral e de 0,5% sobre a parcela financiada pelo SFH. Quem paga é o comprador, antes da escritura (Lei Complementar nº 043/2017, arts. 270, 283 e 284). Em Caratinga, Iapu e nas demais cidades, a alíquota muda; confira na prefeitura.
Escritura e registro seguem a tabela de emolumentos de Minas Gerais de 2026 (Portaria nº 8.664/CGJ/2025, do TJMG). Por exemplo, para imóvel de R$ 175.000,01 a R$ 210.000,00, cada ato custa R$ 4.238,32. O valor final, no seu caso, o cartório informa.
Como negociar em Inhapim com segurança
A certidão de matrícula é o primeiro documento que a gente confere em uma venda, para proteger quem compra e quem vende. Com a matrícula limpa, a negociação fica mais justa para os dois lados e anda mais rápido.
Se você quer comprar ou vender, chame no WhatsApp (33) 99935-1428. Veja também casas à venda em Inhapim e os imóveis em Inhapim.
A Euder Carreiro Negócios Imobiliários atende Inhapim, Caratinga, São Domingos das Dores, São Sebastião do Anta, Dom Cavati, Iapu, Engenheiro Caldas e Ubaporanga, em Minas Gerais.
Perguntas frequentes
Quanto tempo vale a certidão de matrícula?
Para a escritura, a certidão de ações reais e pessoais reipersecutórias e de ônus reais vale 30 dias (Decreto nº 93.240/1986, art. 1º, IV). Se passar do prazo, o tabelião pede uma nova. Por isso é melhor emitir perto da data da escritura.
Posso comprar um imóvel que não tem matrícula?
É arriscado. Sem matrícula, não há como provar quem é o dono nem se há dívidas. Antes de pagar, procure o cartório de registro de imóveis e a imobiliária para entender como regularizar.
O que fazer se o dono da matrícula já faleceu?
A venda só deve seguir depois do inventário, que define quem são os herdeiros e quem pode assinar. Sem isso, o comprador corre risco de perder o negócio. Um advogado ou o cartório orienta o caminho.
Dívida na matrícula impede a venda?
Nem sempre. Uma hipoteca, por exemplo, pode ser baixada com a quitação. Já penhora e indisponibilidade pedem solução jurídica. O importante é descobrir antes de pagar.
Quem pede a certidão, o comprador ou o vendedor?
Qualquer pessoa pode pedir a certidão ao cartório. Na prática, o comprador deve conferir uma certidão recente, e a imobiliária ajuda a reunir os papéis. Confirme os valores e prazos no cartório.
A matrícula informa o valor do imóvel?
Não. A matrícula traz a situação jurídica, não o preço de mercado. Para saber se o preço é justo, leia como saber se o preço de um imóvel em Inhapim é justo.