Escritura pública de imóvel: quando é obrigatória e o que ela garante em Inhapim

Por Euder Carreiro, Especialista Imobiliário (CRECI-MG 54599) · 09 de outubro de 2026

A escritura pública é obrigatória para imóveis acima de 30 salários mínimos (Código Civil, art. 108). Entenda o que muda para quem compra ou vende em Inhapim.

A escritura pública de imóvel é o documento lavrado no cartório de notas que formaliza a compra e venda. O Código Civil, no art. 108, a exige como regra para imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País. Na prática, isso alcança a maioria das casas, lotes e sítios negociados em Inhapim, Caratinga ou Iapu. Sem a forma exigida, o negócio pode ser considerado nulo.

Em poucas palavras:

O art. 108 do Código Civil exige escritura pública para transferir direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.
Quando a lei exige uma forma e ela não é cumprida, o negócio jurídico é nulo (Código Civil, art. 166, incisos IV e V).
Em Inhapim, o ITBI é de 2% nas transmissões em geral e é pago antes da escritura.
Quem se sentiu prejudicado por uma proposta desproporcional pode discutir o negócio por lesão (Código Civil, arts. 157 e 171).
Contrato de gaveta não substitui a escritura: ele não resolve a situação do imóvel perante o cartório.

O que é a escritura pública de compra e venda?

É o documento feito por um tabelião, no cartório de notas, em que comprador e vendedor declaram os termos do negócio: quem são as partes, qual é o imóvel, o preço e a forma de pagamento. O tabelião confere identidade, certidões e o pagamento do imposto antes de lavrar o ato.

Ela é diferente do contrato particular, aquele papel assinado entre as partes sem passar pelo cartório. O contrato particular pode servir como etapa da negociação, mas nem sempre basta para transferir o imóvel.

1 Quando a escritura pública é obrigatória?

O art. 108 do Código Civil diz que, não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.

Traduzindo: se o imóvel vale mais que 30 vezes o maior salário mínimo do país, a escritura pública é o caminho. Para saber o limite em reais hoje, multiplique por 30 o salário mínimo nacional em vigor. Vale lembrar que o texto fala em não dispondo a lei em contrário, ou seja, existem exceções previstas em outras leis. Por isso, em caso de dúvida, o cartório de notas da sua cidade é quem orienta o seu caso.

2 O que acontece se a escritura não for feita?

O Código Civil, no art. 104, diz que a validade do negócio jurídico exige agente capaz, objeto lícito e forma prescrita ou não defesa em lei. E o art. 166 afirma que é nulo o negócio que não revestir a forma prescrita em lei ou que deixar de lado uma solenidade que a lei considere essencial.

Em linguagem simples: se a lei pede escritura e ela não existe, o negócio fica frágil. Quem comprou pode ter dificuldade para regularizar, vender depois ou usar o imóvel como garantia. Para entender esse risco em detalhe, leia também contrato de gaveta: riscos e como regularizar.

3 Escritura e registro são a mesma coisa?

Não. São duas etapas diferentes:

Escritura: feita no cartório de notas, formaliza o negócio.
Registro: feito no cartório de registro de imóveis, leva a escritura para a matrícula do imóvel.

O comprador só fica com a situação completa quando as duas etapas terminam. Muita gente paga o imóvel, assina a escritura e esquece de registrar. Pergunte ao cartório quais documentos são necessários para o registro e não deixe essa etapa para depois.

4 Quanto custa e quando se paga o ITBI?

O ITBI é o imposto municipal sobre a transmissão do imóvel. Em Inhapim, o Código Tributário (Lei Complementar nº 043/2017, arts. 270, 283 e 284) prevê alíquota de 2% nas transmissões em geral e de 0,5% sobre a parcela financiada pelo SFH. O contribuinte é o comprador e o imposto é pago antes da escritura.

A alíquota muda de município para município. Se o imóvel estiver em Caratinga, Iapu ou São Sebastião do Anta, confira a regra na prefeitura da cidade.

Os emolumentos de escritura e registro seguem a tabela do Tribunal de Justiça de Minas Gerais para 2026 (Portaria nº 8.664/CGJ/2025). Como exemplo, para um imóvel na faixa de R$ 175.000,01 a R$ 210.000,00, cada ato custa R$ 4.238,32. O valor final deve ser confirmado no cartório. Veja o detalhamento em quanto custa comprar um imóvel além do preço em Inhapim.

5 Que documentos levar ao cartório?

Cada cartório tem sua lista, mas o roteiro costuma incluir:

documentos pessoais de comprador e vendedor (e do cônjuge, quando houver);
certidão atualizada da matrícula do imóvel;
comprovante de pagamento do ITBI;
certidões fiscais e de ônus do imóvel;
dados do pagamento do preço.

Se o imóvel é um lote, vale seguir o checklist de documentos para comprar lote em Inhapim.

6 Quem pode assinar a escritura?

O art. 104 do Código Civil exige agente capaz. O negócio feito por pessoa absolutamente incapaz é nulo (art. 166, inciso I), e o feito por pessoa relativamente incapaz é anulável (art. 171, inciso I). Por isso o tabelião confere se quem assina pode fazê-lo.

Quando o vendedor é casado, o cônjuge normalmente participa do ato, e quando o imóvel é de herdeiros, todos precisam estar regularizados. Se houver procurador, a procuração precisa ser verificada pelo tabelião.

7 E se o preço combinado for desproporcional?

O Código Civil trata de dois casos. No estado de perigo (art. 156), alguém assume obrigação excessivamente onerosa para se salvar ou salvar a família de grave dano conhecido pela outra parte. Na lesão (art. 157), a pessoa, sob premente necessidade ou por inexperiência, se obriga a prestação manifestamente desproporcional. Ambos tornam o negócio anulável (art. 171, inciso II).

Por isso a negociação justa para os dois lados protege todo mundo: o vendedor recebe um valor coerente e o comprador não corre o risco de ver o negócio questionado depois. Uma avaliação bem feita ajuda; veja como saber se o preço de um imóvel em Inhapim é justo.

8 Cuidados para evitar golpes

Desconfie de quem pede pagamento antes de mostrar a matrícula atualizada.
Só pague o imposto pelos canais oficiais da prefeitura.
Confirme no cartório se a escritura apresentada é verdadeira.
Não aceite pressa excessiva para assinar papel particular no lugar da escritura.

Como fazer escritura pública de imóvel em Inhapim com segurança

Se você vai comprar ou vender na cidade, o caminho mais seguro é: negociar um preço justo, reunir os documentos, pagar o ITBI na prefeitura, lavrar a escritura no cartório de notas e registrar na matrícula. A Euder Carreiro Negócios Imobiliários acompanha comprador e vendedor nesse processo, sem fazer promessa de resultado.

Chame no WhatsApp (33) 99935-1428 (segunda a sexta, das 8h às 18h) ou veja os imóveis disponíveis: casas em Inhapim e lotes em Inhapim.

Área de atendimento: Inhapim, Caratinga, São Domingos das Dores, São Sebastião do Anta, Dom Cavati, Iapu, Engenheiro Caldas e Ubaporanga (MG).

Perguntas frequentes

Toda compra de imóvel exige escritura pública?

Pela regra do art. 108 do Código Civil, a escritura pública é essencial para imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País, salvo disposição de lei em contrário. Para valores menores ou casos especiais, consulte o cartório de notas.

Qual a diferença entre escritura e registro?

A escritura é feita no cartório de notas e formaliza o negócio. O registro é feito no cartório de registro de imóveis e leva o ato para a matrícula. São etapas diferentes e as duas importam.

Quem paga o ITBI em Inhapim?

O contribuinte é o comprador (adquirente). Conforme o Código Tributário de Inhapim, o imposto é pago antes da escritura, com alíquota de 2% nas transmissões em geral e 0,5% sobre a parcela financiada pelo SFH.

Contrato de gaveta vale como escritura?

Não. Quando a lei exige escritura pública, o negócio que não cumpre a forma exigida pode ser nulo (Código Civil, art. 166). O melhor é regularizar o quanto antes.

Posso fazer a escritura em qualquer cidade?

Em geral, o cartório de notas pode ser escolhido pelas partes, mas o registro é feito no cartório de registro de imóveis da cidade onde o imóvel fica. Confirme os detalhes com o cartório antes de agendar.