Reforma tributária e imóveis: o que IBS e CBS mudam para quem compra e vende
Por Euder Carreiro, Especialista Imobiliário (CRECI-MG 54599) ·
Entenda a reforma tributária e imóveis sem juridiquês: o que já vale, o que só chega até 2033 e por que o ITBI de Inhapim continua igual.
A reforma tributária e imóveis têm uma boa notícia para quem compra ou vende em Inhapim: o ITBI, imposto pago na compra, continua sendo municipal e não consta entre os tributos que acabam. O que muda é o resto da cadeia, porque CBS e IBS vão substituir PIS, Cofins, ICMS e ISS aos poucos, entre 2026 e 2033. Para a pessoa física que vende o próprio imóvel de vez em quando, o impacto direto tende a ser pequeno.
Em poucas palavras:
- CBS e IBS substituem PIS, Cofins, ICMS e ISS; o cronograma vai de 2026 (ano de teste) a 2033 (modelo pleno).
- O ITBI não está na lista de tributos que acabam: ele segue com cada prefeitura.
- Segundo o Senado, a regulamentação reduziu em 50% as alíquotas na venda de imóveis.
- Pessoa física só vira contribuinte de IBS e CBS se vender com frequência, acima de limites definidos na regulamentação.
O que é a reforma tributária do consumo?
É a troca de vários tributos sobre consumo por dois: a CBS (federal) e o IBS (compartilhado entre estados e municípios). Segundo a Receita Federal, a CBS substitui PIS e Cofins, e o IBS substitui o ICMS e o ISS. Os dois funcionam como um imposto sobre valor agregado, com crédito financeiro amplo.
Ela mexe principalmente com quem vende produtos e serviços como atividade. Construtoras, loteadoras e incorporadoras sentem mais. Quem vende a casa em que morou, menos.
O que já vale e o que ainda vai valer?
Aqui é importante separar o que já está em vigor do que ainda vai chegar. Pelo cronograma divulgado pela Receita Federal:
- 2026: ano de teste, com alíquotas reduzidas (0,9% de CBS e 0,1% de IBS).
- 2027 e 2028: fim do PIS e da Cofins e início do Imposto Seletivo.
- 2029 a 2032: transição gradual do ICMS e do ISS para o IBS.
- 2033: modelo vigente por completo, com ICMS e ISS extintos.
Ou seja: para uma compra feita hoje em Inhapim, Caratinga ou Iapu, o que pesa no bolso continua sendo o que já existia. Não dá para esperar a reforma para decidir.
E o ITBI, muda?
Não pelo que a Receita lista como tributos que acabam. O ITBI é um imposto municipal e cada cidade tem a sua regra. Em Inhapim, o Código Tributário (Lei Complementar nº 043/2017, arts. 270, 283 e 284) prevê 2% nas transmissões em geral e 0,5% sobre a parcela financiada pelo SFH. Quem paga é o adquirente, antes da escritura.
Em Caratinga, Iapu ou São Domingos das Dores, a alíquota muda de município para município: confira na prefeitura. Para ver todos os custos de uma compra, veja quanto custa comprar um imóvel além do preço.
1 Compra e venda de imóveis passa a ter IBS e CBS?
Sim, nas operações feitas por quem atua nesse mercado. Segundo o Senado, as alíquotas nessas operações foram reduzidas em 50% em relação à padrão, e o ITBI entrou no cálculo de um redutor que diminui a base de cálculo. A regulamentação começa a valer para esse redutor a partir de 1º de janeiro de 2027.
Na prática, isso vale para empresa que vende apartamento novo ou lote loteado. Quem compra dessa empresa pode sentir o efeito no preço final, mas não paga IBS ou CBS em separado na escritura.
2 A pessoa física vai pagar IBS e CBS ao vender?
Em geral, não. Segundo o Senado, a pessoa física só vira contribuinte quando passa de certos limites, como vender mais de três imóveis no mesmo ano ou mais de um imóvel construído por ela em cinco anos. Quem vende uma casa ou um lote de vez em quando fica fora.
Os critérios exatos e as exceções estão na regulamentação. Se o seu caso é de vendas repetidas, vale conversar com um contador antes de anunciar.
3 Como fica o ganho de capital?
O imposto de renda sobre o lucro na venda é outro assunto e segue as regras que já existiam. Se você vai vender, leia sobre o ganho de capital na venda de imóvel, com os casos de isenção.
4 Vale a pena esperar a reforma para comprar ou vender?
Esta é uma pergunta comum, e a resposta honesta é que ninguém sabe dizer como o preço dos imóveis vai reagir. A gente não faz previsão de valorização. O que dá para fazer é comprar e vender com a documentação em dia e com os custos conhecidos, como o ITBI, a escritura e o registro.
5 E quem tem chácara ou sítio?
Para chácaras e sítios na zona rural de Inhapim, a documentação rural continua sendo o ponto de atenção: CCIR, CAR e ITR. A reforma do consumo não substitui essas obrigações. Em caso de dúvida, consulte a Receita Federal.
6 O que fazer agora, na prática?
- Confirme na prefeitura a alíquota do ITBI da sua cidade.
- Peça a matrícula atualizada e as certidões antes de fechar negócio.
- Se for comprar de construtora ou loteadora, pergunte como o preço foi composto.
- Guarde os comprovantes de compra e de reforma: eles ajudam em qualquer cálculo de imposto.
Como negociar em Inhapim com segurança
Comprar ou vender com a reforma tributária em pauta exige informação, não pressa. Na Euder Carreiro Negócios Imobiliários, a negociação é pensada para ser justa para comprador e vendedor, com os custos explicados desde o início. Fale com a gente pelo WhatsApp (33) 99935-1428 e tire suas dúvidas sobre o seu caso.
Para conhecer o que temos, veja os lotes em Inhapim e os imóveis na cidade. Atendemos Inhapim, Caratinga, São Domingos das Dores, São Sebastião do Anta, Dom Cavati, Iapu, Engenheiro Caldas e Ubaporanga, em Minas Gerais.