Averbação de construção: como regularizar a casa na matrícula em Inhapim

Por Euder Carreiro, Especialista Imobiliário (CRECI-MG 54599) ·

Averbação de construção: como regularizar a casa na matrícula em Inhapim

Casa que não consta na matrícula vira problema na venda e no financiamento. Veja o passo a passo da averbação de construção em Inhapim.

A averbação de construção é o ato que leva a casa para dentro da matrícula do imóvel, no Cartório de Registro de Imóveis. Sem ela, a matrícula mostra só o terreno, mesmo que a casa exista há décadas. Em Inhapim isso aparece na hora de vender ou financiar: o comprador pede a certidão e descobre que, no papel, está comprando um lote. Abaixo, o que a lei exige, quais documentos reunir e em que ordem resolver cada etapa.

Em poucas palavras:
- A Lei 6.015/1973, art. 167, II, 4, manda averbar na matrícula a edificação, a reconstrução e a demolição do imóvel.
- Para averbar, o cartório exige, em regra, a certidão negativa de débitos da obra junto à Receita Federal (Lei 8.212/1991, art. 47, II).
- Casa de uso próprio, de tipo econômico, construída sem mão de obra assalariada não deve contribuição previdenciária (Lei 8.212/1991, art. 30, VIII).
- Obra concluída há mais de 5 anos entra na decadência: a Receita não cobra a contribuição, mas a aferição ainda é necessária para a certidão.

1 O que é averbação de construção e por que ela muda a matrícula

A matrícula é a ficha do imóvel no cartório, onde entram o registro da propriedade e as averbações que alteram a descrição do bem. A Lei 6.015/1973, art. 167, II, 4, lista a edificação, a reconstrução e a demolição entre os atos averbados, e o art. 246 manda averbar qualquer ocorrência que altere o registro.

Na prática, um lote em Inhapim que recebeu uma casa continua descrito como lote até que alguém leve a construção ao cartório: a casa paga IPTU como casa, mas o registro não sabe dela.

2 Como saber se a casa que vou comprar está averbada?

Peça a certidão de inteiro teor da matrícula atualizada. Se a descrição traz apenas 'lote', 'terreno' ou 'gleba', sem área construída, a casa não está averbada; se há uma averbação informando a residência e seus metros quadrados, está regular nesse ponto.

Confira também se a área averbada bate com a casa real: puxadinho ou segundo andar feitos depois exigem nova averbação. Já explicamos como ler cada campo em Matrícula do imóvel: como ler a certidão antes de comprar.

3 Habite-se: o primeiro passo é na prefeitura

Ao terminar a obra, o primeiro documento a obter é o habite-se na prefeitura, que atesta que a construção foi vistoriada e pode ser ocupada. Em Inhapim, Caratinga, Iapu ou Ubaporanga, cada município tem seu código de obras e sua taxa.

Casa antiga sem projeto aprovado costuma passar antes por uma regularização de obra, com levantamento de engenheiro ou arquiteto. Sem esse documento, o cartório não tem como averbar.

4 CNO e Sero: a parte da Receita Federal

Toda obra de construção civil deve ser inscrita no Cadastro Nacional de Obras (CNO) em até 30 dias do início, pelo proprietário, pelo dono da obra ou, em empreitada total, pela construtora. Obra antiga que nunca foi inscrita pode ser cadastrada agora, e a antiga matrícula CEI precisa ser migrada para o CNO.

Com a obra no CNO, vem a aferição no Sero (Serviço Eletrônico para Aferição de Obras), que calcula as contribuições previdenciárias sobre a mão de obra. Paga a diferença, se houver, a Receita libera a certidão negativa de débitos (CND) da obra, que o cartório vai pedir.

Casa construída pela própria família

A Lei 8.212/1991, art. 30, VIII, diz que nenhuma contribuição é devida quando a construção residencial unifamiliar, de uso próprio e tipo econômico, for executada sem mão de obra assalariada, observadas as exigências do regulamento. É o caso de muita casa erguida aos poucos pela família em bairros como Vila Marques, Santo Antônio ou São Jorge, e o art. 47, II, afasta a exigência da CND nessa hipótese. A situação ainda precisa ser declarada à Receita, e a regra não vale se houve pedreiro contratado e registrado.

Obra com mais de 5 anos

Decadência é a perda do direito de cobrar o tributo depois de 5 anos, contados do primeiro dia do exercício seguinte àquele em que o lançamento poderia ter sido feito. Para casa concluída há mais de 5 anos, a aferição é feita do mesmo jeito, mas o sistema reconhece o período decadente e não cobra sobre ele; se parte da obra for recente, a cobrança sai proporcional.

A Receita pode pedir prova das datas: para o início, recibos de pagamento a trabalhadores, notas fiscais de material ou o alvará; para o término, habite-se, escritura de venda, contrato de locação ou um conjunto de pelo menos 3 documentos, como contas de água e luz e declarações de Imposto de Renda.

5 CND do INSS e o pedido no cartório

A Lei 8.212/1991, art. 47, II, exige a CND do proprietário da obra para a averbação, salvo a hipótese do art. 30, VIII. Com habite-se e CND em mãos, o proprietário apresenta ao Cartório de Registro de Imóveis um requerimento pedindo a averbação, com a área construída. O cartório da comarca informa a lista completa de documentos.

6 Quanto custa averbar a construção?

Há três gastos: a taxa do habite-se ou da regularização na prefeitura, a eventual contribuição previdenciária apurada no Sero e os emolumentos do cartório. Em Minas, os emolumentos seguem a tabela de 2026 da Portaria nº 8.664/CGJ/2025 do TJMG, e a averbação de construção tem valor próprio; para comparar, escritura e registro de um imóvel entre R$ 175.000,01 e R$ 210.000,00 custam R$ 4.238,32 cada um. Peça ao cartório o valor exato da averbação antes de começar. Reunimos os demais custos em Quanto custa comprar um imóvel além do preço.

7 Vou vender ou comprar uma casa não averbada: e agora?

Para quem vende, o ideal é regularizar antes de anunciar: casa averbada evita desconto na negociação e não trava o comprador que depende de financiamento, já que o banco analisa a matrícula.

Para quem compra, há dois caminhos: condicionar a escritura à averbação feita pelo vendedor, com prazo no contrato, ou comprar pelo que consta na matrícula e regularizar depois. A Receita prevê que o adquirente inscreva a obra no CNO em nome próprio e faça a aferição no Sero, respondendo pelas contribuições que declarar. Nesse caso, negocie o custo e o trabalho no preço.

Atenção: averbação não substitui registro. Se o vendedor só tem contrato particular ou a casa está no nome de quem já faleceu, resolva primeiro a propriedade. Falamos disso em Contrato de gaveta: por que ele não garante o imóvel.

8 Erros comuns em Inhapim e região

Como regularizar a averbação de construção em Inhapim com segurança

Segundo o IBGE (Censo 2022), Inhapim tem 8.620 domicílios, e muitos foram construídos pela própria família. Por isso a averbação de construção é um dos pontos que a gente mais confere ao avaliar uma casa para venda. Se você vai vender, a gente analisa a matrícula e orienta a ordem das etapas; se vai comprar, ajuda a negociar prazo e responsabilidade da regularização.

Veja as casas à venda em Inhapim e os lotes em Inhapim ou chame no WhatsApp (33) 99935-1428. A Euder Carreiro Negócios Imobiliários atende Inhapim, Caratinga, São Domingos das Dores, São Sebastião do Anta, Dom Cavati, Iapu, Engenheiro Caldas e Ubaporanga.

Perguntas frequentes

Averbação de construção é obrigatória?

Sim. A Lei 6.015/1973, art. 167, II, 4, inclui a edificação entre os atos que devem ser averbados na matrícula. Na prática, a falta dela aparece quando o dono tenta vender, financiar ou fazer inventário.

Preciso de CND do INSS para averbar casa construída pela minha família?

Pela Lei 8.212/1991, art. 30, VIII, a casa unifamiliar de uso próprio, de tipo econômico e sem mão de obra assalariada não deve contribuição, e o art. 47, II, afasta a exigência da CND nesse caso. A situação precisa ser declarada à Receita. Se houve pedreiro com carteira assinada, a regra não vale.

A casa tem mais de 5 anos. Ainda pago contribuição?

Não sobre o período alcançado pela decadência de 5 anos. A aferição no Sero ainda é necessária para emitir a certidão, e a Receita pode pedir documentos que comprovem as datas de início e fim da obra.

Posso comprar uma casa não averbada e regularizar depois?

Pode. A Receita prevê que o adquirente inscreva a obra no CNO e faça a aferição em nome próprio. Antes de fechar, confirme que o terreno está registrado no nome do vendedor e ajuste o preço para refletir o custo da regularização.