Certidões para comprar imóvel: quais pedir e o que a lei exige em Inhapim
Por Euder Carreiro, Especialista Imobiliário (CRECI-MG 54599) ·
Quais certidões pedir antes de comprar um imóvel? Veja o que a Lei 7.433/1985 manda constar na escritura e como se proteger em Inhapim.
As certidões para comprar imóvel são os documentos que mostram quem é o dono, se existe dívida ou ação ligada ao bem e se os impostos estão em dia. A Lei 7.433/1985 diz quais o tabelião registra na escritura: a certidão de propriedade e de ônus reais, as certidões fiscais e a prova do pagamento do ITBI. Conferir tudo antes de pagar protege os dois lados do negócio.
Em poucas palavras:
- A certidão da matrícula, emitida pelo Registro de Imóveis, é a base: mostra o dono atual e os ônus sobre o imóvel.
- A Lei 7.433/1985, art. 1º, § 2º, manda o tabelião consignar na escritura o comprovante do ITBI, as certidões fiscais e as certidões de propriedade e de ônus reais.
- A Lei 13.097/2015, art. 54, protege o comprador de boa-fé contra situações que não constam da matrícula.
- Pedir certidões extras do vendedor continua sendo uma boa prática de cuidado, mesmo quando a lei não as exige.
- Em Inhapim, o ITBI é pago antes da escritura e quem paga é o comprador.
1 O que são certidões e por que elas importam na compra
Certidão é um documento oficial que atesta uma situação em determinada data. Na compra de um imóvel, ela responde perguntas simples. O vendedor é mesmo o dono? Há dívida, penhora ou hipoteca? Há imposto atrasado?
Sem essas respostas, você paga por algo que pode não ser seu de fato. Por isso, a conversa sobre certidões vem antes do sinal e da escritura. Quem compra lote ou casa em Inhapim, Caratinga ou Iapu segue a mesma lógica.
2 Quais certidões a lei manda constar na escritura?
A Lei 7.433/1985 simplificou a escritura. Pelo art. 1º, o tabelião só pede, além dos documentos de identificação das partes, os documentos que a lei determina. O § 2º lista três grupos:
- Comprovante de pagamento do ITBI, o imposto de transmissão entre vivos.
- Certidões fiscais, que mostram a situação do imóvel perante o fisco.
- Certidões de propriedade e de ônus reais, emitidas pelo Registro de Imóveis.
O tabelião registra a apresentação desses documentos no ato e guarda os originais ou cópias autenticadas no cartório (§ 3º). Não precisa transcrevê-los na escritura.
3 Certidão de matrícula e de ônus reais: a mais importante
Esta é a certidão central. Ela vem do Registro de Imóveis e mostra o histórico do bem: quem é o proprietário e quais ônus pesam sobre ele, como hipoteca, alienação fiduciária ou penhora registrada.
Pelo art. 2º da Lei 7.433/1985, a escritura de imóvel urbano pode dispensar a descrição completa do bem, desde que esses dados constem da certidão do Registro de Imóveis. Ou seja, a certidão da matrícula é a base da escritura. Para aprender a ler esse documento, veja o nosso guia sobre como ler a matrícula antes de comprar em Inhapim.
4 Certidões fiscais: o que checar no imóvel
As certidões fiscais mostram se há tributos pendentes ligados ao imóvel. Quem emite e com que nome cada uma é chamada depende do município e do tipo de imóvel. Por isso, a regra prática é perguntar na prefeitura da cidade onde o bem fica.
A alíquota e as regras do imposto também mudam de município para município. Em Caratinga ou Ubaporanga, por exemplo, confira na prefeitura local. Já em Inhapim, o ITBI segue a Lei Complementar nº 043/2017: 2% nas transmissões em geral e 0,5% sobre a parcela financiada pelo SFH. O contribuinte é o adquirente, e o pagamento vem antes da escritura.
5 Preciso pedir certidões de ações judiciais do vendedor?
A pergunta é comum, e a resposta tem duas partes.
Pela Lei 13.097/2015, art. 54, situações jurídicas que não constam da matrícula não podem ser opostas ao terceiro de boa-fé que adquire o imóvel. A lei também diz que, para a validade do negócio e a caracterização da boa-fé, o comprador não precisa obter documentos além dos previstos na Lei 7.433/1985, nem apresentar certidões forenses ou de distribuidores judiciais. Há exceções previstas na própria lei, ligadas à insolvência e a casos de aquisição independentes de registro.
Isso reforça um ponto: a matrícula atualizada é o documento que mais pesa. Mesmo assim, a lei não proíbe você de pedir mais. Pedir certidões do vendedor é cuidado extra, e um vendedor de boa-fé costuma entender isso.
6 Quais documentos pedir ao vendedor, na prática
Além do que a lei manda constar na escritura, vale reunir antes de fechar:
- Certidão atualizada da matrícula (pedida pelo comprador ou pela imobiliária, dentro do prazo de validade que o cartório informar).
- Documento de identidade e CPF do vendedor e, se for casado, do cônjuge.
- Comprovantes de que os impostos do imóvel estão em dia, conforme orientação da prefeitura.
- Certidões do vendedor que a imobiliária ou o tabelião sugerirem para o seu caso.
Em imóvel rural, outros documentos entram na conta. Veja nosso texto sobre CCIR, CAR e ITR.
7 Quando pedir as certidões: antes do sinal ou antes da escritura?
O ideal é verificar a matrícula antes de dar o sinal. É a certidão mais barata de pedir e a que mais evita surpresa. As demais podem ser reunidas até a data da escritura.
Lembre que o ITBI é pago antes da escritura. Então o comprador deve se planejar para esse custo. Para entender a conta inteira, leia quanto custa comprar um imóvel além do preço.
8 Sinais de alerta nas certidões
- O nome do dono na matrícula não é o de quem está vendendo.
- Há ônus registrado e ninguém explica como será baixado.
- O vendedor tem pressa e evita mostrar documentos.
- A área ou a descrição do imóvel muda de um documento para outro.
Se algum desses sinais aparecer, pare e peça orientação antes de pagar qualquer valor.
Como negociar certidões para comprar imóvel em Inhapim com segurança
A negociação justa começa com informação para os dois lados. O comprador quer saber que o imóvel está limpo, e o vendedor quer um negócio sem pendência no final. Reunir as certidões cedo ajuda os dois.
Fale com a gente pelo WhatsApp (33) 99935-1428. Veja também as casas à venda em Inhapim e os imóveis na cidade. Atendemos Inhapim, Caratinga, São Domingos das Dores, São Sebastião do Anta, Dom Cavati, Iapu, Engenheiro Caldas e Ubaporanga, em Minas Gerais. Atendimento de segunda a sexta, das 8h às 18h. Para entender a escritura em si, leia também sobre quando ela é obrigatória.
Perguntas frequentes
Qual a principal certidão para comprar um imóvel?
É a certidão da matrícula, com a situação de propriedade e de ônus reais, emitida pelo Registro de Imóveis. Ela mostra quem é o dono e se há hipoteca, penhora ou outro ônus registrado.
O tabelião exige certidões na escritura?
Sim. Pela Lei 7.433/1985, art. 1º, § 2º, ele consigna o comprovante do ITBI, as certidões fiscais e as certidões de propriedade e de ônus reais. Ele guarda esses documentos no cartório.
Preciso de certidões forenses do vendedor?
A Lei 13.097/2015, art. 54, diz que elas não são exigidas para a validade do negócio nem para a boa-fé do comprador. Mesmo assim, pedir é um cuidado extra e não é proibido.
Quem paga o ITBI em Inhapim e quando?
O contribuinte é o adquirente, ou seja, o comprador. O pagamento é feito antes da escritura, conforme o Código Tributário de Inhapim (Lei Complementar nº 043/2017).
A alíquota do ITBI é igual em todas as cidades?
Não. Ela muda de município para município. Em Caratinga, Iapu ou Ubaporanga, consulte a prefeitura local antes de fechar negócio.