Reurb em Inhapim: como regularizar imóvel sem escritura pela Lei 13.465
Por Euder Carreiro, Especialista Imobiliário (CRECI-MG 54599) ·
A Reurb permite regularizar bairros e lotes informais e abrir matrícula para cada imóvel. Veja quem pode pedir, as fases e o que muda na hora de comprar ou vender.
A Reurb (Regularização Fundiária Urbana) é o caminho criado pela Lei 13.465/2017 para regularizar imóveis em núcleos urbanos informais, aqueles lotes e casas que existem de fato, mas não têm escritura nem matrícula própria no cartório. Em Inhapim e na região, ela pode transformar uma posse sem papel em propriedade registrada. O pedido passa pela prefeitura, que classifica o caso, aprova o projeto e emite a certidão que vai ao Registro de Imóveis.
Em poucas palavras:
- A Reurb está na Lei 13.465/2017, a partir do art. 9º, e vale para núcleos urbanos informais.
- Existem duas modalidades: Reurb-S (interesse social, população de baixa renda) e Reurb-E (interesse específico, os demais casos).
- Quem classifica a modalidade, aprova o projeto e emite a Certidão de Regularização Fundiária (CRF) é o município (art. 30).
- Na Reurb-S, vários atos de cartório são isentos de custas e emolumentos, como o primeiro registro e certidões ligadas a ele (art. 13, §1º).
- O processo termina com o registro da CRF no Registro de Imóveis e a abertura de matrícula para cada unidade (art. 13, §1º, IV, e art. 28, VII).
O que é a Reurb, em linguagem simples?
Pense num bairro que cresceu sem loteamento aprovado. As famílias compraram os lotes por recibo ou contrato de gaveta, construíram, pagam água e luz, mas ninguém tem matrícula individual. No papel, a área inteira continua em nome de outra pessoa, ou nem tem registro adequado.
A Reurb serve para isso: trazer esses núcleos para a cidade formal e dar título a quem ocupa. O resultado prático é o que mais interessa a quem compra ou vende: cada imóvel passa a ter a sua matrícula no cartório.
Sem matrícula, a escritura perde segurança, o financiamento bancário fica difícil e a venda fica sempre com um risco escondido. Já explicamos esse problema no artigo sobre contrato de gaveta.
1 O que a lei chama de núcleo urbano informal
O art. 11 da Lei 13.465/2017 traz as definições que decidem se o seu caso entra na Reurb:
- Núcleo urbano: assentamento com uso e características urbanas, formado por unidades com área inferior à fração mínima de parcelamento.
- Núcleo urbano informal: aquele clandestino, irregular ou em que não foi possível, por qualquer modo, titular os ocupantes.
- Núcleo urbano informal consolidado: aquele de difícil reversão, considerando o tempo da ocupação, o tipo das construções e a localização das ruas, entre outros pontos.
Um detalhe importante para a nossa região: o §6º do mesmo artigo diz que a lei também se aplica a imóveis localizados em área rural, desde que a unidade tenha área inferior à fração mínima de parcelamento prevista na Lei 5.868/1972. Ou seja, um aglomerado de casas com cara de bairro, fora do perímetro urbano, também pode ser analisado.
2 Reurb-S e Reurb-E: qual é a diferença?
O art. 13 da lei separa duas modalidades:
Reurb-S (interesse social) Vale para núcleos ocupados predominantemente por população de baixa renda, assim declarados em ato do Poder Executivo municipal. Aqui o município é responsável por elaborar e custear o projeto de regularização e a infraestrutura essencial, quando necessária (art. 33, §1º, I).
Reurb-E (interesse específico) Vale para os núcleos ocupados por quem não se enquadra na Reurb-S. Nesse caso, a regularização é contratada e custeada pelos próprios beneficiários ou requerentes privados (art. 33, §1º, II).
Quem decide o enquadramento, caso a caso, é o município (art. 30, I). Por isso, o critério de renda e a forma de comprovação devem ser conferidos na prefeitura. Em Inhapim, Caratinga, Iapu ou Ubaporanga, procure o setor responsável por urbanismo ou regularização fundiária da sua prefeitura.
3 Quem pode pedir a Reurb
O art. 14 lista quem pode fazer o requerimento:
- A União, os estados, o Distrito Federal e os municípios.
- Os próprios beneficiários, de forma individual ou coletiva.
- Os proprietários, loteadores ou incorporadores da área.
- A Defensoria Pública, em favor dos hipossuficientes.
- O Ministério Público.
4 As fases da Reurb, do pedido à matrícula
O art. 28 descreve sete fases:
- Requerimento dos legitimados.
- Processamento administrativo, com prazo para manifestação dos titulares de direitos reais e dos confrontantes.
- Elaboração do projeto de regularização fundiária.
- Saneamento do processo administrativo.
- Decisão da autoridade competente, por ato formal e público.
- Expedição da CRF pelo município.
- Registro da CRF e do projeto aprovado no Registro de Imóveis onde está o imóvel.
Na fase de processamento, o município busca quem é o dono registrado da área e notifica titulares, confrontantes e terceiros interessados. Eles têm 30 dias, contados do recebimento da notificação, para apresentar impugnação, se quiserem (art. 31, §1º).
5 Legitimação fundiária e o marco de 22 de dezembro de 2016
Um dos instrumentos mais fortes da Reurb é a legitimação fundiária. Pelo art. 23, ela é uma forma originária de aquisição da propriedade, conferida por ato do poder público, a quem detém ou possui como sua uma unidade com destinação urbana em núcleo informal consolidado existente em 22 de dezembro de 2016.
O art. 9º, §2º, reforça: a Reurb feita por legitimação fundiária só se aplica a núcleos comprovadamente existentes até essa data. Para ocupações mais recentes, a lei prevê outros instrumentos, como a legitimação de posse e a usucapião (art. 15). Se o seu caso é individual, vale ler também o nosso guia de usucapião de imóvel urbano.
6 Quanto custa: as isenções da Reurb-S
Na Reurb-S, o art. 13, §1º, isenta de custas e emolumentos, entre outros, estes atos:
- o primeiro registro da Reurb-S, que confere direitos reais aos beneficiários;
- o registro da legitimação fundiária;
- o registro do título de legitimação de posse e a sua conversão em título de propriedade;
- o registro da CRF e do projeto, com abertura de matrícula para cada unidade;
- a primeira averbação de construção residencial de até 70 m²;
- a aquisição do primeiro direito real sobre unidade derivada da Reurb-S;
- o primeiro registro do direito real de laje;
- as certidões de registro desses atos.
Na Reurb-E, não há essa isenção geral: os custos do projeto e dos atos ficam com os interessados. Depois da matrícula aberta, a construção pode ser regularizada, como mostramos no artigo sobre averbação de construção.
7 Vale a pena comprar imóvel em área que ainda vai passar pela Reurb?
Depende do estágio e do preço. Um imóvel sem matrícula carrega incerteza: você não sabe quando a regularização sai, se o seu lote vai ficar com a mesma medida no projeto aprovado nem se haverá custo na Reurb-E. Por isso, uma negociação justa para os dois lados leva esse risco em conta.
Antes de fechar, confira:
- Se a Reurb já foi instaurada e em qual fase está, com documento da prefeitura.
- Qual a modalidade (S ou E), porque isso muda quem paga.
- Se o vendedor consta como ocupante na listagem do núcleo, ou se haverá cessão de direitos.
- Como o pagamento fica protegido: parte do valor pode ser condicionada à abertura da matrícula, por exemplo.
Em bairros que cresceram sem loteamento aprovado, em Inhapim, Dom Cavati ou Iapu, a pergunta "já tem matrícula?" deve vir antes da pergunta sobre o preço. Para conferir o documento quando ele existir, use o passo a passo de como ler a matrícula.
Como comprar ou vender com Reurb em Inhapim com segurança
A Reurb é uma ferramenta poderosa para trazer para a cidade formal imóveis que hoje só existem no recibo. Em Inhapim, o primeiro passo é procurar a prefeitura para saber se há procedimento aberto para o seu bairro e em qual modalidade. O segundo é tratar o imóvel com cuidado na hora da compra ou da venda, sem pressa e com documentos na mão.
A gente ajuda a analisar a documentação, entender em que ponto a regularização está e montar uma negociação justa para comprador e vendedor. Se preferir partir de imóveis com documentação já conferida, veja as casas à venda em Inhapim e os lotes em Inhapim. Fale com a Euder Carreiro pelo WhatsApp (33) 99935-1428.
Atendemos Inhapim, Caratinga, São Domingos das Dores, São Sebastião do Anta, Dom Cavati, Iapu, Engenheiro Caldas e Ubaporanga.