Distrato na compra de lote ou imóvel na planta: quanto você recebe de volta

Por Euder Carreiro, Especialista Imobiliário (CRECI-MG 54599) · 23 de outubro de 2026

Desistiu do lote ou do apartamento na planta? A Lei 13.786/2018 limita os descontos e define quando o dinheiro volta. Entenda antes de assinar.

Distrato na compra de lote ou de imóvel na planta é o desfazimento do contrato antes da quitação, e desde a Lei 13.786/2018 a lei diz o que o loteador ou a incorporadora pode descontar e em quanto tempo precisa devolver. Em loteamento, multa e despesas administrativas somadas ficam limitadas a 10% do valor atualizado do contrato. Em Inhapim, onde lote está entre os tipos de imóvel mais procurados, conhecer essa regra antes de assinar evita prejuízo para os dois lados.

Em poucas palavras:

• A Lei 13.786/2018 mudou a Lei de Parcelamento do Solo (6.766/1979) e a Lei de Incorporações (4.591/1964) para regular o distrato.
• Em loteamento, cláusula penal e despesas administrativas, inclusive arras ou sinal, podem descontar no máximo 10% do valor atualizado do contrato (Lei 6.766, art. 32-A, II).
• O loteador devolve em até 12 parcelas mensais, depois de uma carência que depende de as obras do loteamento estarem prontas ou não (Lei 6.766, art. 32-A, § 1º).
• Na compra na planta direto com a incorporadora, a multa pode chegar a 25% do valor pago, ou a 50% se o empreendimento estiver no regime de patrimônio de afetação (Lei 4.591, art. 67-A).

1 O que é distrato e quando essas regras valem

O distrato pode acontecer por acordo ou por resolução, quando o comprador deixa de pagar. As regras da Lei 13.786 valem para dois tipos de compra:

1. Lote em loteamento, comprado direto do loteador. Aqui vale o art. 32-A da Lei 6.766/1979.
2. Imóvel na planta, comprado direto da incorporadora. Aqui vale o art. 67-A da Lei 4.591/1964.

Há uma exceção importante: a regra de devolução do loteamento não se aplica quando o lote foi comprado com alienação fiduciária, nos termos da Lei 9.514/1997 (Lei 6.766, art. 32-A, § 3º). Nesse caso o caminho é outro, e a gente explica em alienação fiduciária: o que acontece se você atrasar.

2 Comprei um lote e quero desistir: o que o loteador pode descontar?

Quando o contrato é desfeito por fato atribuído ao comprador, o loteador deve devolver o que foi pago, corrigido pelo índice previsto no contrato. Desse valor, a lei permite descontar só estes itens (Lei 6.766, art. 32-A):

1. Fruição do lote: até 0,75% sobre o valor atualizado do contrato, contado da entrega da posse até a devolução do lote ao loteador.
2. Cláusula penal e despesas administrativas, inclusive arras ou sinal: limitadas a 10% do valor atualizado do contrato.
3. Encargos de atraso das parcelas que foram pagas fora do prazo.
4. Débitos ligados ao lote: IPTU, contribuições de condomínio ou de associação, tarifas, além de tributos, custas e emolumentos da rescisão.
5. Comissão de corretagem, desde que ela esteja embutida no preço do lote.

Atenção: o teto de 10% incide sobre o valor do contrato, não sobre o que você pagou. Quem pagou pouco pode perder uma fatia grande.

Um exemplo com números (hipotético)

Num contrato de lote com valor atualizado de R$ 100.000, em que o comprador pagou R$ 30.000 e não usava o terreno, multa e despesas administrativas podem chegar a R$ 10.000. Sobrariam cerca de R$ 20.000, menos atrasos, IPTU em aberto ou corretagem embutida. Os números são ilustrativos; vale o seu contrato, dentro dos limites da lei.

3 Como e quando o dinheiro do lote volta?

A devolução não é à vista. O loteador paga em até 12 parcelas mensais, que começam depois de uma carência (Lei 6.766, art. 32-A, § 1º):

• Loteamento com obras em andamento: até 180 dias depois do prazo previsto no contrato para concluir as obras.
• Loteamento com obras concluídas: até 12 meses depois da formalização da rescisão.

E o cartório só registra nova venda do lote se o loteador comprovar que começou a devolver o dinheiro ao comprador anterior (Lei 6.766, art. 32-A, § 2º).

4 Imóvel na planta: o que muda na incorporação

Na compra de apartamento ou casa na planta direto com a incorporadora, as regras são outras (Lei 4.591, art. 67-A):

• A incorporadora pode descontar a comissão de corretagem integral.
• A multa (pena convencional) não pode passar de 25% da quantia paga. Para cobrar a multa, ela não precisa provar prejuízo.
• Se o empreendimento estiver no regime de patrimônio de afetação, a multa pode chegar a 50% do valor pago, e a devolução deve sair em até 30 dias depois do habite-se.
• Sem patrimônio de afetação, a devolução é feita em parcela única, depois de 180 dias contados do desfazimento.
• Se o comprador já recebeu o imóvel, pode haver desconto pela fruição, de 0,5% sobre o valor atualizado do contrato.
• Se o próprio comprador encontrar um substituto que assuma o contrato, com a concordância da incorporadora, a multa pode ser dispensada.

Quanto ao atraso da obra, a tolerância de até 180 dias corridos vale se estiver escrita de forma clara e destacada (Lei 4.591, art. 43-A). Depois disso, o comprador pode pedir a resolução com devolução do que pagou e da multa, ou manter o contrato com indenização de 1% do valor pago por mês de atraso.

5 O quadro-resumo: a primeira página que você deve ler

Desde 2018, contratos de lote em loteamento e de imóvel na planta precisam começar com um quadro-resumo (Lei 6.766, art. 26-A, e Lei 4.591, art. 35-A). Ele deve trazer, entre outros pontos:

• preço total e forma de pagamento;
• valor da corretagem;
• índice de correção e taxa de juros;
• consequências do desfazimento, com as penalidades em destaque;
• direito de arrependimento previsto no art. 49 do Código de Defesa do Consumidor;
• ônus que pesam sobre o imóvel e dados do registro do loteamento ou da incorporação;
• prazo final para o loteador executar as obras, ou para a incorporadora obter o habite-se.

Se faltar alguma informação e a empresa não corrigir em 30 dias, o comprador tem justa causa para rescindir. As cláusulas de desfazimento também exigem a concordância específica do comprador.

6 Dá para desistir sem pagar multa?

Em alguns casos, sim. Na incorporação, quem assinou o contrato em estande de vendas ou fora da sede da incorporadora tem 7 dias, sem prorrogação, para se arrepender e receber de volta tudo o que adiantou, inclusive a corretagem (Lei 4.591, art. 67-A, § 10).

Fora dessas hipóteses, um distrato negociado, com valores e prazos escritos, costuma ser o caminho mais justo. Na dúvida sobre cálculo ou contrato anterior à Lei 13.786, ouça um advogado.

7 E quando a compra é de particular para particular?

Boa parte dos negócios em Inhapim, Iapu e Ubaporanga é feita entre pessoas físicas. Nesses casos não se aplicam os arts. 32-A e 67-A; vale o contrato e o Código Civil, principalmente sobre o sinal. Antes de dar entrada, entenda quando você perde o sinal na compra de imóvel e evite acordos só de boca ou papéis sem registro, como o contrato de gaveta.

Como comprar lote em Inhapim sem susto no distrato

A melhor proteção contra um distrato caro é ler o quadro-resumo, conferir o registro do loteamento e fazer as contas antes de assinar. Use o nosso checklist para comprar lote em Inhapim, e lembre que ITBI, escritura e registro entram no orçamento, como mostramos em quanto custa comprar um imóvel além do preço.

Procura terreno? Veja os lotes à venda em Inhapim e os lotes em Caratinga. Quer ajuda com um contrato de lote ou um distrato? Fale com a gente pelo WhatsApp (33) 99935-1428.

A Euder Carreiro Negócios Imobiliários atende Inhapim, Caratinga, São Domingos das Dores, São Sebastião do Anta, Dom Cavati, Iapu, Engenheiro Caldas e Ubaporanga.

Perguntas frequentes

Quanto o loteador pode descontar no distrato de lote?

Multa e despesas administrativas, incluindo arras ou sinal, podem somar no máximo 10% do valor atualizado do contrato, além de fruição, atrasos, IPTU e corretagem embutida no preço (Lei 6.766, art. 32-A).

Em quanto tempo recebo o dinheiro do lote de volta?

A devolução sai em até 12 parcelas mensais. Elas começam até 180 dias depois do prazo de conclusão das obras, se o loteamento ainda estiver em obras, ou até 12 meses depois da rescisão, se as obras já estiverem prontas.

A multa no distrato de imóvel na planta pode ser de 50%?

Pode, mas só quando a incorporação está no regime de patrimônio de afetação. Fora dele, o limite é de 25% da quantia paga. Nos dois casos, a corretagem também pode ser descontada (Lei 4.591, art. 67-A).

Dá para desistir do imóvel na planta sem pagar multa?

Sim, se o contrato foi assinado em estande de vendas ou fora da sede da incorporadora: o comprador tem 7 dias, sem prorrogação, para se arrepender e receber de volta tudo o que adiantou, inclusive a corretagem (Lei 4.591, art. 67-A, § 10).