Loteamento irregular: como saber se o lote é regular antes de comprar em Inhapim
Por Euder Carreiro, Especialista Imobiliário (CRECI-MG 54599) ·
Vender lote de loteamento não registrado é proibido pela Lei 6.766. Veja como conferir se o loteamento é regular antes de comprar em Inhapim e região.
Loteamento irregular é aquele que foi vendido sem aprovação da prefeitura ou sem registro no cartório de imóveis. Para saber se o lote que você quer comprar é regular, peça a matrícula atualizada e confirme que o loteamento está registrado. A Lei 6.766/1979 proíbe vender ou prometer vender parcela de loteamento não registrado. Sem esse cuidado, você pode pagar por um lote que não consegue escriturar.
Em poucas palavras:
- A Lei 6.766/1979, art. 37, veda vender ou prometer vender lote de loteamento ou desmembramento não registrado.
- O loteamento só é admitido em zona urbana ou de expansão urbana, definidas por lei municipal (art. 3º).
- O registro do loteamento é feito no cartório de imóveis, com título de propriedade, certidões e outros documentos (art. 18).
- Antes de pagar qualquer sinal, confira a matrícula e o registro do loteamento, não só o contrato.
1 O que é loteamento irregular?
É o loteamento que descumpre a Lei 6.766/1979, a lei federal do parcelamento do solo urbano. O art. 2º diz que o parcelamento pode ser feito por loteamento ou por desmembramento. Em qualquer dos dois, a lei exige regras, aprovação e registro.
Na prática, a irregularidade aparece de duas formas:
- Loteamento clandestino: foi aberto sem aprovação da prefeitura.
- Loteamento não registrado: pode até ter projeto, mas não foi registrado no cartório de imóveis.
O resultado para quem compra costuma ser parecido: o lote não tem matrícula própria e a escritura não sai.
2 O que a Lei 6.766 diz sobre vender lote?
O art. 37 é direto: é vedado vender ou prometer vender parcela de loteamento ou desmembramento não registrado. Ou seja, o vendedor não pode nem fazer contrato de promessa antes do registro.
O art. 50 trata das consequências para quem faz o loteamento sem autorização: a lei prevê crime contra a administração pública. Para o comprador, a lição é simples: quem vende lote sem registro assume um risco que acaba sendo seu.
3 Onde o loteamento pode existir?
O art. 3º só admite parcelamento do solo para fins urbanos em zonas urbanas ou de expansão urbana, assim definidas por lei municipal. Por isso, um terreno em área rural não pode simplesmente ser "cortado em lotes" e vendido como lote urbano.
Quem busca lote em Inhapim, Iapu ou Caratinga deve perguntar à prefeitura se aquela área está dentro do perímetro urbano ou de expansão urbana. A regra muda de município para município, então a confirmação é sempre local.
4 Como saber se o lote é regular? Um roteiro de 6 passos
Passo 1: peça a matrícula atualizada
A matrícula mostra quem é o dono e se há ônus, como hipoteca ou penhora. Se o vendedor só tem um contrato de compra e venda e não tem matrícula do lote, desconfie. Para saber ler o documento, veja nosso guia sobre a matrícula do imóvel.
Passo 2: confirme o registro do loteamento
O art. 18 da lei trata do registro do loteamento no cartório e lista a documentação exigida, como título de propriedade e certidões. Pergunte no cartório de registro de imóveis se aquele loteamento está registrado.
Passo 3: consulte a prefeitura
Peça confirmação de que o loteamento foi aprovado e de que a área é urbana ou de expansão urbana. Prefeituras costumam ter setor de obras ou planejamento para isso.
Passo 4: veja o tamanho do lote
O art. 4º, inciso II, prevê, em regra, lote com área mínima de 125 m² e frente mínima de 5 metros. A própria lei admite exceções, como em urbanização específica, então um lote menor não é prova de irregularidade, mas vale perguntar.
Passo 5: confira o vendedor
Verifique se quem vende é o proprietário da matrícula, ou se tem procuração pública. Pesquise certidões do vendedor, como explicamos no artigo sobre certidões para comprar imóvel.
Passo 6: só então negocie sinal e contrato
Não pague sinal antes de ter a documentação conferida. Se precisar fechar algo, deixe claro no contrato que a compra depende da regularidade.
5 E se eu já comprei lote em loteamento irregular?
A Lei 6.766 traz uma proteção para quem já está pagando. O art. 38 trata da situação em que o loteamento não está regularmente executado ou registrado: o adquirente pode se amparar nessa regra para suspender o pagamento das prestações, seguindo o procedimento previsto na lei.
Não faça isso por conta própria. Guarde contrato e recibos, procure um advogado ou a Defensoria Pública e, se for o caso, o Ministério Público. Há caminhos para regularizar o loteamento, mas cada caso depende dos documentos e da prefeitura.
6 Contrato de gaveta resolve?
Não. Contrato particular entre as partes não transfere a propriedade e não substitui matrícula e registro. Se você já está nessa situação, leia sobre o contrato de gaveta e como regularizar.
7 Sinais de alerta em anúncios de lote
- Preço muito abaixo do que se vê na região, com pressa para fechar.
- O vendedor não mostra matrícula, só "documento de posse" ou contrato.
- Promessa de que "a regularização sai depois".
- Pedido de dinheiro por fora ou por Pix antes de qualquer conferência.
- Lote em área sem rua aberta, sem projeto e sem informação da prefeitura.
Cada sinal sozinho não prova nada, mas vários juntos pedem calma e conferência.
Como comprar lote em Inhapim com segurança
A gente atende compradores e vendedores e defende uma negociação justa para os dois lados. Na prática, isso significa conferir documento antes de falar em preço. Se você procura lote em Inhapim, Iapu ou Caratinga, fale com a gente pelo WhatsApp (33) 99935-1428 e veja as opções em lotes em Inhapim e lotes em Iapu. Para um passo a passo completo, leia o checklist de documentos para comprar lote em Inhapim.
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Perguntas frequentes
Posso comprar lote em loteamento não registrado?
A lei proíbe o vendedor de vender ou prometer vender lote de loteamento não registrado (Lei 6.766/1979, art. 37). O comprador que segue em frente corre o risco de não conseguir escriturar. O melhor caminho é esperar o registro do loteamento.
Como descobrir se o loteamento está registrado?
Pergunte no cartório de registro de imóveis da comarca e peça a matrícula do lote. Confirme também com a prefeitura se o loteamento foi aprovado. Com os dois documentos em mãos, a conferência fica bem mais segura.
Qual o tamanho mínimo de um lote?
Em regra, a Lei 6.766/1979, art. 4º, II, prevê área mínima de 125 m² e frente mínima de 5 metros. A lei admite exceções, e o município pode ter regras próprias. Consulte a prefeitura do seu município.
Terreno em área rural pode virar lote urbano?
A lei só admite parcelamento para fins urbanos em zona urbana ou de expansão urbana definidas por lei municipal (art. 3º). Terreno rural tem outras regras. Em caso de dúvida, consulte a prefeitura antes de negociar.
Posso parar de pagar se descobrir que o loteamento é irregular?
A lei prevê a possibilidade de suspender prestações quando o loteamento não está regularmente executado ou registrado (art. 38), mas há procedimento a seguir. Procure um advogado ou a Defensoria Pública antes de tomar qualquer atitude.
Qual é o primeiro documento a pedir?
A matrícula atualizada do lote. Ela mostra o proprietário e eventuais ônus. Sem matrícula própria, o lote ainda não está regularizado.